关于城中村改造的问题精选(十四篇)

关于城中村改造的问题精选篇1

【关键词】城中村改造；规划；城市的改变

前言

瑞安市经过新一轮的城市规划，城市规划建成区规模扩大将近10倍以上，城中村达到334个，建设用地约占规划建成区的70%。随着城市化建设步伐的加快，城市化地区范围不断扩大，城市范围内的城中村改造所带来的问题日益凸现，已成为政府必须解决的棘手问题。近几年来，在城中村地区编制了多层次、多种类的规划，但都面临着同样的命运，要么根本是纸上谈兵，要么实施哪块改哪块，安置问题迫使调整容积率、建筑控制高度等经济技术指标，几年功夫，当年还是优秀设计的规划成果已经面目全非。城中村就象城市的“肉瘤”，留着无碍，割之痛苦，那么，我们如何使这些“肉瘤”逐渐清除，使我们的城市充满新的气象。

一、 城中村改造的含义

城中村改造应区别于旧城改造和农村旧村改造

旧城改造：即城市老城区改造，旧城改造是指改造区域占地原本就属于城市国有土地，涉及改造区域的建筑物都是或绝大多数属于拥有产权证书的个人或单位享有，改造拆迁由政府统一协调处理，对涉及建筑物予以评估补偿，按计划实行回迁或另行安置，改造区域按政府统一规划重新建设布置的一种旧城改造方式，即新城区取代老城区进行改造建设的一种方式。

农村旧村的改造：也是指改造区域占地原本就属于农村集体土地，按自然条件和经济条件在有关政府部门的指导下对村民集体居住房屋、配套设施等按预定规划进行改造新建以提升居住条件和生活条件的一种方式。农村旧村改造涉及的方面要比城市旧城改造小的多。

城中村改造：一是已经属于城区或者将来在短时期内必然成为城区；其二是土地性质尚未发生变化，仍然归属于村民集体所有，国家没有基于所有权支配该区域土地的权利。因此，城市旧村改造更复杂，难度更大。

二、城中村改造的动力

从村集体与个人角度看，随着房地产价格的高涨旧村改造的动力主要有两方面：一是对目前的居住环境不满，尤其是卫生状况差，交通出入不方便等方面；二是在周边城市化地区影响下，实现资产扩张，“借村改发财”等因素。事实上村民心里非常清楚，改造后村民是得到应当的好处，改造后把一个“脏、乱、差”的破旧农村变成现代化的城市新区，不但解决居住问题，还使家庭的资产大幅增加。

而作为城市政府，主要动力来源于城市化的目标，城市规划的实施等涉及的景观的改造、基础设施配套、区域协调发展、重大工程的建设等方面。可以看出，这些改造或建设都有一个显著的特点，就是都具有整体性与系统性，不能跨越特定的地域概念，因而也成为“受制于”村民的一个因素，村民借此提出种种要求以获得更大利益。

由此可见，政府要开发城中村改造，要认真做好经济账，关键内容在于利益最大与公平分配问题。

三、城中村改造的定位

从瑞安市目前旧村改造成功的几个村来看，牛伏岭村的连排跃层公寓，到红光村的多层住宅，再到岭下村的高层居住小区，由于他们建成的时间先后，安置政策的变化，房价的上涨，城市土地的紧张，使旧村改造的定位上出现了很多的变化，村民追求小区环境的同时，要求更高容积率更高的安置面积，他们的目标相当明确，就是在有限的土地上创造更高的价值，往往这种追求限制了城市规划所追求的城市空间的变化。政府规划部门的无奈，在涉及成片旧村改造的片区编制控制性详细规划时，政府为了达到政策的平衡，落实旧村改造的容积率基本相同，甚至个别片区容积率全部一致的情况。这种伪科学的城市规划，使城市空间趋于雷同。

好在目前我们的城市旧村改造成功的还很少，大部分村多还在前期研究策划阶段。随着时间的过去，村民可能有新的想法，政府也可能有新的政策，使城市的空间再在新的追求下发生变化，也许这就是城市。我就在想，城市化的进程我们不仅是解决住的问题，同时也是我们需要解决工作问题，可以想象我们利用部分旧村建设商业、办公、配套等更多的公共建筑，为未来城市留点经济的活力，也为城中村改造找点空间上的变化。

四、城中村改造应打破村界

长期以来的城乡二元制，农村如同二十世纪80年代的国有企业，具有社会政治管理、经济分配的权力，使之变成了一个政治、经济的独立体，村民对村集体具有极强的依赖性，这种长期形成的对村界的认同感，短期内不可能消除，使得需要全局统筹的配套设施建设难以开展，安置房建设也局限于本村本土，异地安置与货币安置措施举步为艰。而各村的土地资源与人口分布又是相当不均衡，另外，改造地块边界又具有很大的不可预计性，使得以城市设计为导向的容量控制在这种条件下很难起作用，需要经常性地调整容积率以实现理论上的“就地平衡”。

所以，打破“村界”需要打破城乡二元制，与城市的房地产市场充分接轨，使村改住房能进入市场进行自由交易，进而实现文化融合，为将来村改居提供条件。

五、城市随着城中村改造而变化

也许我们的过去太落后，几呼没有值得我们规划部门为之保留，我们城中村改造时几呼一律拆除，专家们会大呼特呼：“我们为什么不保留历史”。去过巴黎的人，谁都会为巴黎的历史古迹和文化氛围而深深震撼。漫步巴黎街头，留下的最深刻印象是：它既保留着许多闻名世界的历史遗迹和艺术建筑，如埃菲尔铁塔、巴黎圣母院、卢浮宫、凡尔赛宫，又有许多宏伟壮丽的现代建筑，如拉德芳斯大拱门、蓬皮杜文化中心，让人流连忘返。巴黎无疑是极其重视文化艺术传统保护的。正是因为它拥有着、保护着自己的历史和文化，才拥有着属于它自己的灵魂。

那么我们的历史在哪里？这需要我们有关部门去寻找去研究，也许是村头的榕树，也许是小河上的古桥，也许有我们祖辈留下的祖屋，因为我们祖辈穷，不可能为这个城市留下“法国街头的艺术建筑”，但我们是否在旧村改造过程中增添新的建筑时留住历史的元素。

关于城中村改造的问题精选篇2

一、文登市城中村改造的现状

近年来，伴随工业化、城镇化和农业现代化的融合推进，文登市城市规模迅速扩大，城市功能日益完善，城市面貌日新月异。城区面积由1978年的4.31平方公里扩大到2013年的36.5平方公里，城区人口由1978年的1.3万人扩大到现今的24万人。但同时，规划区内存在的38个城中村，极大制约了城市形象和功能品位的全面提升。目前，全市38个城中村已有5个村完成整体改造、搬入新居，18个村已取得了阶段性成果，9个村正在启动改造项目，城市面貌和人居环境得到显著改善，广大群众真正享受到经济社会发展的丰硕成果。

二、文登市城中村改造存在的问题

第一，政策依据问题。城中村改造是一项全新的工作，到目前为止，国家未出台一部完善的指导城中村改造的法规文件，没有现成的经验可以借鉴，必须根据自身实际和城中村居民的接受能力来制定政策。虽然文登市出台了一系列的城中村改造政策，但形势变化较快，其政策相对滞后，在实际操作中出现偏差，且前后政策涉及的补偿标准等内容不一致，容易引发社会矛盾，影响到城中村改造工作的顺利进行。

第二，“半城市化问题”突出。从发达国家的经验来看，非农化、城镇化与市民化本应是“三位一体”的整体，而在文登这三者与中国其他城市一样严重脱节，形成了比较独特的“半城市化”现象，即农村人口向城市人口转化过程中的不完整状态。也就是说大量的进城务工的农民工不具有城市居民户口，不能与城市居民享有同等待遇。因此，这部分人虽离开了农村，但又没有真正融入城市，由此形成了独特的“半城市化现象”。这种半城镇化现象固然支撑了低成本的工业化，但也引发了一系列的社会经济矛盾。

第三，群众观念问题。城中村居民内心渴望改变现有的居住环境，但考虑到以后高涨的生活费用，多数居民满足于目前出租房屋的生活现状，从而对城中村改造存有抵触情绪，对城中村改造的重要性和迫切性认识不到位，没能从整个城市的长远发展关注这一问题，改造的积极性和配合度不高。

第四，拆迁困难问题。城中村居民失去土地，且大部分无固定工作。因此，将养老、看病等后顾之优的所有希望都寄托在拆迁补助上，要价不断抬高，有的远远超出合理范围，政府或开发商难以接受。

第五，资金筹措问题。资金来源是城中村改造的瓶颈问题。城中村的拆迁和补偿费用是一笔巨大的开支，包括拆除旧房、规划设计、土地出让、土地使用、临时安里等费用。高昂的拆迁安置成本，导致开发商不愿涉足城中村改造，大大制约了城中村改造进程。另外，政府也要承担大量的城市基础设施建设任务，仅靠政府财力也是一时难以解决的。

三、加快文登市城中村改造的对策

城中村是在城市化建设高速发展过程中遗留下来的间题。由于历史遗留问题大多都会产生后遗症，解决起来有一定的难度，花费的精力和付出的代价可能要更多一点。所以对城中村改造需要多费一点心思，以实事求是的态度，制定科学的政策思路和建设规划。通过调查和分析，借鉴其他城市的成功经验，提出如下思考和建议：

第一，加大政策和法制的宣传力度。一是要充分考虑到拆迁工作直接关乎广大被征收房屋拆迁人的切身利益，在制订完善拆迁补偿政策时，应广泛征求被拆迁人的意见，并多层次全方位的利用媒体等形式宣传拆迁安置政策，让被征收房屋拆迁人了解其内容，理解其合理性；二是要加大对“公平公正、阳光操作、依法拆迁、和谐拆迁”和相关法律法规的宜传力度，使与被征收房屋拆迁人切身利益息息相关的法律法规深人民心，家喻户晓，使被征收房屋拆迁人在突发性事件中能明大理顾大局识大体；三是参与拆迁的工作人员要熟悉拆迁的有关法律法规和政策规定，在帮助群众算清算好拆迁补偿账，以及货币安置、调房安置与迁建安置的对比账的同时，给群众讲解有关法律法规，以便达到说服、动员的目的。

第二，发挥市场资源配置作用。城中村改造是一项艰巨而复杂的系统工程，需要政府、城中村、开发商在市场作用下合力推进。因此，政府必须明确自身的职能定位，有所为有所不为。坚持政府调控与市场运作相结合的办法，由政府统筹安排项目计划，统一规划审批改造片区，平衡征地拆迁补偿标准，组织对土地进行公开“招、拍、挂”；同时依靠市场进行公平竞争开发，通过市场运作筹集建设资金，解决建设资金缺口问题。

关于城中村改造的问题精选篇3

关键词：城中村 城中村改造 相关研究

中图分类号：F291.3 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2011）04-030-02

城中村(village within the city)是一种复杂的社会经济文化现象，是我国城市化推进的必然结果，在沿海地区城市中，城中村现象表现尤为突出。城中村界定的原则基于以下四个方面：（1）位于城乡边缘带；（2）城市化过程迅速；（3）存在农村群众性自治组织；（4）行政边界完整。

一、国内城中村改造的研究

近年来对城中村的转制和改造方面进行了大量研究，有杨柳、欧阳南江（2002）；陈尚年（2001）；李新生、商志海（2002）；谭炳才、何启环（2002）；何伟（2001）；李立勋（2001）等学者，并且有向专题研究细分趋势（李俊夫，2003）。周锐波（2004）、王先文（2002）对城中村现象从文化角度进行了研究。佘立中、张旭彬（2003）对城中村房屋拆迁及补偿问题进行了研究。韩冉、李红（2003）从二元结构理论和城市化进程角度，探讨了“城中村”问题产生的原因和解决的有效途径。闫晓培（2004）分析了广州城中村改造中出现的问题与矛盾，并提出改造思路。龚兆先对城中村提出生态改造理念，指出应利用现有自然优势，因地制宜，采用生态方式改造，建立生态城市的总体战略。李俊夫（2004）提出城中村土地制度从“二元”到“一元”的转制。曹东、蔡荣军（2005）对广州城中村改造困境进行分析并提出了对策建议。蓝宇蕴（2005）以广州石牌为例，对其成因进行了探析。于（2005）从广州城中村改造实录中，探讨都市里的村庄如何都市化。谢青等（2006）从土地增值角度探讨城中村改造中的利益分配问题。崔艺红（2007）从城中村集体土地国有化的法律途径及其补偿问题对其改造进行探讨。

国内学者们一般都是针对城中村的总体特征提出大而化之的改造措施，或者是针对自己所研究的具体的城中村的特征提出相应的改造思路（初步统计得出表1）。

经查阅国内几本有关城中村研究的专著，以张建明博士论文命名的《广州城中村》研究应该是第一本专门论述城中村及其改造的著作。他的研究较早，涉及到城中村问题的主要方面。由科学出版社出版的李俊夫的《城中村改造》，则是一本主要从土地利用的角度分析城中村形成机制，认为城中村改造前提是土地改制，提出城中村土地与房屋改制的具体政策构架，并运用土地资产经营理念，得出解决城中村改造资金问题的解决方案，提出“自下而上”以村为主体实施城中村改造的思路。

根据在中国期刊全文数据库检索到的文献数量，自1993年以来关于到城中村改造的文章数量丰富，涉及到的方面多样。大多数学者是针对所有城中村提出综合的改造对策或者结合相应的城中村改造实例研究改造对策。在对城中村改造的问题和难点上，大多数研究者认识类似，具体总结如下：（1）思想观念障碍。主要是村民的故土情怀、求安怕变的思想和对改造后生活保障问题的诸多忧虑。他们对其村落属性的看法，由血缘和地缘关系联结的村落灵魂，在其农民和农业的载体消失后，仍然会长期地“活着”。同时，城市管理层的畏难情绪和不作为在一定程度也阻碍着城中村改造的进行。（2）改造成本巨大。城中村改造涉及以下主要成本费用：集体土地变国有土地的评估，征地补偿、变更费用，整个村改造或外迁建农民公寓成本费用，农民自用房屋变为居民商品房屋的变更费用，集体经济组织改为法人公司的变更和资产评估费用，改造后的原公共开支等，改造一个村就涉及上千万乃至数亿的资金，由谁负担或如何分担、如何筹措？这是推进改革的难点问题。（3）利益分配千丝万缕。主要涉及以下几个方面：土地级差地租收益如何分配的问题，集体所有土地变国有土地市场化行为所带来的巨额收益如何分配的问题，用集体土地和宅基地建的商用和自用房屋的问题。（4）缺少政策法规支持。城中村改造设计的政策法规问题在国家的法律法规上并没有明确统一的规定，因而在操作上缺少相应的政策法规的支持。（5）现状拆迁困难。“城中村”的现状建筑基本为近年所修，部分建筑质量较好，这为改造工作增加了难度：村内住宅建筑基本为村民自建或与人合建，房屋产权属私人所有，对这些建筑如何拆迁补偿需仔细推敲，慎重行事。（6）外来人口问题凸现，由于城中村的改造，村里给大量的外来人口提供廉租房也会消失，在改造过程中如何解决外来人口的居住问题也是一大难题。（7）村民的就业安置问题，对失去而没经济来源的村民如何安排就业以及社会保障如何建构。（8）村民到市民转变的后续工作。改造不能只重形式不求实质，村民的思想观念和文化水平亟需转变和提高。

二、国内城中村改造的研究特点

综上所述，近年来国内学术界对城中村改造的研究有以下几个方面的特点：（1）国内对于城中村的研究仍处于探索阶段，文献虽然大多集中在城中村的改造研究上，但对于城中村的概念、特征、产生问题等都会涉及，因此关于城中村表面问题（比如城中村的社会、景观特征，村中存在的不良现象等）的研究比较透彻。而针对城中村的某些关键问题，如城中村的土地利用、改造后外来人口如何安置、村民如何向市民转化、关于城中村改造的法律法规、城中村租户的日常生活交往等问题进行深入探讨的研究显得比较缺乏。（2）在对城中村改造的研究上，文献主要集中在针对城中村改造的普遍问题（房屋拆迁，多方利益分配等）和相应对策的研究，以及针对具体城中村改造问题和对策的研究上，前者的研究结果不是太笼统就是缺乏可操作性，而后者的研究结果又具有极强的地域性，很难进行推广应用。（3）新模式新方法在城中村改造中应用研究比较少，大部分研究都是从城中村的形成、发展的空间分析、利益分配和产权归属分析等常规的角度出发，针对具体问题，采用传统的方法进行解决。（4）公众参与和社会调查的方法逐渐在研究中得到重视。公众参与是社会发展的一种趋势，社会调查是获取真实研究资料的基础。

三、国内城中村改造的研究趋势

纵观国内学术界的研究资料，我们可以得出我国城中村改造研究的趋势如下：（1）系统研究和专项研究同时进行。随着我国城市建设的稳步推进，国内城市的更新问题普遍都会涉及到城中村的改造问题，今后的研究将会出现对于国内城中村总体特点和改造策略的系统研究，以及针对城中村诸如拆迁安置、利益分配机制、外来人口等具体问题专项研究同时进行的趋势。（2）研究中引入其他学科的先进方法和技术。在以前的城中村改造的研究和实践过程中，已经发现单纯应用某一种学科的方法和技术是行不通或者改造效果不理想，因为城中村问题涉及到地理、文化传统、经济、城市规划等诸方面的问题。因此在今后的研究中，应该综合多种学科的先进技术和方法。（3）关于城中村改造的政策法规研究。城中村改造与否、什么时候改造、改造成什么模式等等都处在不断的探讨之中，但是现实的改造城中村的步伐又在不断迈进，和城中村改造相配套的相关法规和政策都还不甚成熟。因此在今后的研究中，关于城中村改造的政策法规的研究应是重点。（4）外来人口因素在城中村改造中的重要性研究。在专项研究中，关于外来人口因素在城中村改造中的重要性研究将会十分重要。之前的研究对于城中村租住的外来人口对城中村改造的影响以及改造后这部分外来人口居住问题的重要性考虑不足，以至有些城中村改造带来很多城市发展的隐患。因此，在今后的研究中，必须对这个问题加以重视。

总之，国内关于城中村的研究目前还停留在针对城中村改造的层面上，在研究结论中列出的都是关于城中村带给城市发展的问题和必须尽快改造的理由。对于城中村的研究也不能停留在城中的“农村”改造成“城市”的模式，应该结合目前国内对于城市发展模式的探索，因地制宜地研究对待城中村的政策法规，在是否改造、如何改造以及改造之后的问题等方面给予更多的关注。

参考文献：

1.李俊夫.城中村改造，北京科学出版社，2004

2.张建明.广州城中村研究，广东人民出版社，2003

3.王如渊.深圳特区城中村研究，西安交通大学出版社，2004

4.汪晖.城乡结合部的土地征用：征用权与征地补偿，中国农村经济，2002（2）

关于城中村改造的问题精选篇4

关键词:城中村改造 问题 对策

中图分类号:TU984文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2010)06-018-02

改革开放30多年来,随着社会经济的快速发展,我国城市建设的步伐明显加快,城市的快速发展,需要获得扩展的空间,在许多城市中,昔日城乡结合部中的农村被包围在城市地域之中,成为城市中的一个特殊地域――“城中村”。

长期以来,由于缺乏统一规划,城中村的基础设施欠缺,同时,因为管理薄弱与外来人员混杂,城中村违法建设、违法占地屡禁不止,消防隐患大、治安问题突出。这些问题不仅影响到城中村内居民的生产生活,而且影响到城市的整体环境和发展,成为城市发展中许多城市问题的焦点所在。本文以陕西省西安市为例,探讨了城中村改造过程中面临的问题及其解决办法。

一、西安市的城中村改造现状

西安的城中村数量在全国属于较多的城市之一,仅新城、莲湖、碑林、雁塔、未央、灞桥城六区和4个开发区人均耕地在0.3亩以下的城中村共286个,再加上长安、临潼、阎良3个郊区40个城中村,共计326个城中村,人口约46万人,有各类土地21.6万亩。作为改造重点,西安市二环路以内的行政村有72个,涉及农业人口2.5万户、8.98万人,集体土地2.3万亩左右。

这些城中村,特别是二环以内的72个城中村的基本特征有:一是耕地极少,许多村子村民几乎无地可耕;二是地理位置优越,生产经营主要以房屋出租为主,以房生财;三是村内公共基础设施薄弱;四是规划建设管理缺位,村庄建设无序发展,违章建筑不少,安全隐患较多;五是大量流动人口涌入,成为社会不良现象的多发地。随着城市化进程的加快,实施城中村改造,已成为改善群众居住条件,提高群众生活水平的迫切需要;成为改善西安城市形象,提升城市品位的迫切需要。

西安市城中村改造自2002年以来,经历了起步、探索和全面发展三个阶段。2003年西安市将城中村改造正式提上城市改造议题,但是城中村改造牵连到城中村民失去自有民宅后的生计问题,改造过程遇到的问题繁多,由此西安的城中村改造一直发展滞后,西安的城中村改造主要以借鉴其它城市的经验并结合自身实际情况逐步推进。在此期间政府曾经出台过《西安市城中村改造办法》,《办法》中指出,西安在城中村改造过程中,将村委会改建成社区居民委员会,将村集体经济实体改造成由现代企业制度规范的股份制公司,逐步建立城市运行及管理模式。2005年,经过长期的摸索及试验,西安的城中村改造终于得以大规模进行。2007年8月成立了西安市城中村改造办公室,正式机构的成立,全力推进了西安市人居环境的改善和城市功能的提升。截至2008年年底,共完成53个整村882万平方米的拆除工作,安置房建设已累计开工411.7万平方米,占产权置换面积518万平方米的80%。其中,2008年以前整村拆除12个,2008年全年完成整村拆除41个,实现了跨越式发展的一年。拆迁面积689万平方米,开工建设面积460万平方米,累计完成投资79亿元。完成55个村的农转居工作,完成56个村的清产核资工作,完成46个经济体制改革工作,完成34个村撤村建社区工作,计划至2011年基本完成二环内城中村改造。当前,城中村改造已成为西安市城市建设的重要组成部分。

二、西安市“城中村”改造工作面临的主要问题

由于西安市“城中村”改造工作本身的复杂性、艰巨性和长期性,使“城中村”改造过程中主要面临以下几个问题。

1.“城中村”改造缺乏国家宏观政策的支持。到目前为止,国家没有一部关于指导“城中村”改造的法规文件,除直辖市外也没有省级政府出台的法规。在国家出台的现有法规文件里也很难找出指导“城中村”改造的条目。目前“城中村”改造方面的有关法规政策都是各地、市根据自己的实际参照其它城市的做法制定的,其政策的完善程度不足,造成实际操作中因缺乏依据而出现偏差,影响到“城中村”改造工作的顺利进行。另一方面,“城中村”改造总体进行缓慢,改造任务十分艰巨。相关部门在土地利用和征地拆迁中,建设与改造未能同步实施,而且责、权、利不配套,缺乏宏观指导性的体制合力措施,“城中村”改造的有关指导性政策亟待制定和完善。

2.“城中村”改造土地转变办法亟待修订。按照西安市政府《关于加快“城中村”改造工作的意见》确定的“改制先行,改建跟进”的工作原则,西安市“城中村”改造要完成人均耕地在0.3亩以下的“城中村”无形改造(即“四个转变”)工作,其中集体土地转变为国有土地的操作难度较大,在政策上尚未得到很好的解决。改造的规划导向不够明确。“城中村”改造既没有改造进度、开发模式、安置地块的规划,也没有将“城中村”改造纳入区域性的开发规划,因而改造缺少计划性和前瞻性。

3.城中村改造过程中资金压力大,很难实现“无形改造”和“有形改造”并重。通常情况下,城中村改造的安置方案是货币补偿、房屋安置以及货币补偿加房屋安置三种安置方案供村民根据自身情况灵活选择。补偿面积除了按照西安市城中村改造政策,给每个村民分配一定的面积之外,还考虑到无形改造之后,村民转为居民之后的生活来源问题又增加了部分开发用房,并在临时过渡费、残疾人补助、村民子女考取大学补助、补助产权房性质等方面给予了更多的优惠政策。

在这个过程中,因成本过于高昂,政府自己开发的方式往往难以启动,所以,包括西安市在内的很多城市的“城中村”改造基本上都采取了“自筹资金、自主经营、自我改造”思路。然而,在这一思路下,对绝大部分村庄而言,一无资金积累,二无贷款抵押,很难拿出大量的资金进行改造建设,更谈不上实施“无形改造”了。

4.城中村改造后流动人口租房难。由于城市的发展需要很多的外来务工人员,因此城中村农民就依靠低廉的房租来吸引这部分人群在城中村居住。2009年初,西安有240多万流动人口居住在城中村,随着城中村改造进程加快,外来务工人员租房问题凸显。城中村在改造前额外承担了一些廉租房的功能,改造后,价格低廉的出租屋没有了,会影响到部分地区的社会治安,这个问题也亟待解决。

三、对构建和谐西安,加快“城中村”改造工作的对策建议

1.加强组织领导,从行政管理体制和机制上确保城中村改造工作的顺利进行。建议从人员配置、经费保障方面加强市、区两级“城中村”改造协调组织,由政府分管领导牵头,各相关部门参与,加强“城中村”改造办公室对各项工作的统筹协调。同时,要明确职责分工,加大总协调力度,增强服务意识。在此基础上应该继续实施好《西安市“城中村”无形改造工作方案》,确保城市二环以内“城中村”撤村建居工作顺利完成。

按照“规划先行”的工作原则,建议对三环内的所有村庄及三环外人均耕地在0.3亩以下的村庄的基本情况进行全面调查,在此基础上进一步完善“城中村改造专项规划”的编制,并继续做好全市“城中村”分批改造规划图、“城中村”用地规划图、各村控制性指标图,加快“城中村”分批改造规划图的科学编制工作。同时,做好编订《西安市“城中村”改造规程》的工作,推进西安市“城中村”改造顺利开展。使基层进一步了解相关政策,熟悉办事程序,推动“城中村”改造深入开展。

2.积极推进“城中村改造中集体土地转性问题”的解决。“城中村”改造涉及的“四个转变”中,集体土地转为国有土地的转变操作难度较大,在政策上没有依据,已成为制约改造进度的瓶颈。从全市实施“城中村”改造的村庄实际反映看,大多数村庄改造中普遍存在集体土地的转性问题。虽然从政策上讲,农用地可依法转用及征收为国有土地,但是,目前土地管理仍然沿用根据城市建设的需要,逐宗土地依法征用的作法,审批程序复杂,很难适应当前“城中村”改造的需要,建议有关部门为土地转性工作创造条件。

3.加大对“城中村”改造项目招商引资活动的扶持力度,解决“城中村”改造资金不足的问题。要本着“宣传引导、注重实效、推向市场”的原则,吸引有资质、有信誉的知名大企业介入“城中村”改造。策划包装每个城中村改造项目,站在投资者的角度换位思考,突出客商的需求,并投入大量人力、物力,邀请专家、相关工作部门的领导、各层面代表对项目的功能定位、概念规划、投资收益等进行充分论证,进而制定详实可行的《综合改造规划方案》,提高招商引资的成功率。这样可以很好地解决城中村改造过程中资金不足的问题,促进无形改造与有形改造同步发展。

4.建议改造时同步规划建设公共租赁住房。据了解,杭州市对城中村改造时,将外来务工人员公寓建设纳入同步规划来解决部分人员居住问题。郑州市则通过借助城中村改造大力推进廉租房、周转房等保障型住房项目建设。划出一定比例的小户型作为过渡性廉租房和周转房,满足外来务工人员的居住需求。截至2009年1月,常州武进高新技术产业开发区建成“新市民之家”15个,使1.3万名外来务工人员得到安居。因此,西安市在进行城中村改造过程中可以同步规划、建设集中外来务工人员公寓,以最优惠的价格租给这个群体,确保他们能够正常地工作和生活。

城中村是中国城市化进程中的一个特殊现象,有其长期存在的历史和社会原因,在改造过程中应以可持续发展战略去考虑,强调人与自然的融合,尊重历史和文化的发展,以最快、最优的方式进行“城中村”的改造,实现西安以及全国城乡结合的繁荣新局面。

参考文献:

1.赵满华.关于城中村改造的几个问题.太原师范学院学报,2008(1):73-75

2.陈欣.城中村改造中存在的问题及对策研究.现代商贸工业,2008(1):41-43

3.徐立国等.西安市城中村改造的难点及对策.西安欧亚学院学报,2006(10):87-89

4.和红星.“城中村”改造的求索之路.江苏城市规划,2006(8):22-27

5.李海英.“城中村”改造的思考.陕西师范大学学报,2007(7):93-295

6.潘清海.城中村改造的难点及对策分析.科技咨询导报,2007(26)

7.王纯.浅谈城中村改造开发模式选择.中国工程咨询,2006(8):7-30

8.李乐芝等.推进“城中村”改造若干探索.经济研究导刊,2007(12):161-162

9.刘一苏.我国“城中村”改造的障碍因素及对策.现代农业科技,2007(10):187-188

关于城中村改造的问题精选篇5

关键词：城中村；城中村改造；武汉“江堤模式”

改革开放以来，中国城市化进程明显加快，现阶段已进入到高速城市化的起飞线上。如何依照可持续发展理论，积极稳妥地推进城市化进程，是21世纪中国必须面对的一个重大课题。随着改革开放，城市化相较往期呈现出新的特点：1978年改革开放以后的城市化，是在国民经济高速增长条件下迅速推进的，城乡之间的壁垒逐渐松动并被打破，特别是乡镇企业的发展，使得中国的城市化呈现出以小城镇迅速扩张、人口就地城市化为主的特点。近几年来，随着经济社会转型以及社会环境的迅速更迭，城中村改造又面临一系列前所未有的研究热点。例如，“伪城市化”现象和“半城市化”现象的存在，以及城市化的“不可持续”发展等问题市场交错出现。如何找到一条实现顺利过渡的坦途，既是政府的政策方向所在，也是广大民众的关切所在。因此，本文结合城中村改造现实，讨论城中村改造中出现的问题，从而总结经验，为城中村改造成功模式的探讨提供途径。

一、城中村及相关概念

城中村，一般来说，是指被城市包围的村落，是城市政府在快速城市化下急功近利式拓展城市空间的产物。城市的快速发展使得城市郊区大量的村落被圈进城市建设范围，由于城市政府要在“城中村”土地补偿和村民安置方面支付巨额经济成本和社会成本，为规避巨额成本.城市政府选择了“获取农村耕（土）地、绕开村落居民点”的迂回发展思路，由此形成了一个个大大小小的城市建设的“孤岛”――城中村，正由于城市政府建设和管理的回避，导致这里成为城市“脏、乱、差”的典型，城市的阴暗面和藏污纳垢之地。而城市为了市容美观和城市安全以及便于城市管理，拉开了城中村改造的序幕。

“城中村”是乡村――城市转型不完全的、具有明显城乡二元结构的地域实体。体现为依靠出租屋和集体物业的”外生式“的出租经济，靠租金和集体分红生存的“寄生型”的村民生存状态和心理动态，以及以血统与亲缘关系为基础的村民生活制度或社会关系网络，其本质为传统的农村社会聚落。正是由于城中村的出租经济和优越的地理位置，吸引了大量的外来劳动人口来此居住，这成为城中村发展壮大的重要原因，使城中村成为城市低收入者的主要住房来源之一。同时城中村也由此演变成外来流动人口进入城市的“踏板”，“城中村”为流动人口从“乡村人向城市人”转变提供了“过渡场所”。在”村外”的城市寻找工作机会，在“村内”的（半）熟人社会获取社会及心理上的认同。然而由于城市化的进程还在不断推进和民工潮的持续，城中村作为流动人口和低收入者聚居区也还将发挥着巨大的作用，如果政府全部一拆了之新建商品房，那么以该地段的区位，房租可能会上涨好几倍，以这些流动人口和低收入者的收入水平是绝对租不起的。倘若“城中村”改造把“低收入者赶出他们自己的家门，却没有让他们在别的地方得到像样的住房，这种治病的办法比疾病本身还恶劣”（戴维・波普诺，1 999）。从这个角度来说，在当前廉租房制度还不甚完善的状况下，城中村作为流动人口和城市低收入者的主要聚居地，在改造后也还是要为这些人提供住房，这就需要在改造过程中有更大的考量。

二、城中村改造中出现的问题

城中村突出地反映了城市化与中国所实行的城乡二元化管理制度二者之间的矛盾。目前，城中村改造过程中突出表现的问题主要有4个方面：

（一） 有关城中村改造的法律法规缺失

基本上，所有的政策行为都需要相关法律法规进行指导和规范。但是，据了解，到目前为止，国家还没有出台关于指导城中村改造的法规文件，各省市政府也无明确、严谨的相关政策出台。据问卷调查显示，约73%的被调查居民反映，政府在城中村改造时经常出现违规和违法行为。造成这一现象最主要的原因是没有合理、科学、权威的法律保障，同时政府也没有制定相适应的政策法规来规范城中村各方面的改造，造成城中村改造中的法律空白，从而让违法违规行为钻了空子。

（二） 土地利益关系复杂，成为矛盾交织点

城中村位于主城区边缘，地理位置特殊，发展潜力巨大，土地可谓寸土寸金，在房价一路走高的今天，不可否认许多地方政府对城中村改造的热情多来自于此。笔者暑期社会实践走访的几个城中村无一不在进行着房地产开发。但城中村中土地、房屋关系复杂纷繁，产权问题难以界定，改造后失地农民的理赔问题不好解决。在对一个城中村进行调研时，我们发现村庄里十户中有六户村民都因不满理赔结果而拒绝搬迁。并且，在城中村改造中，村民、村集体、开发商、政府以及全社会利益交织在一起，村民的眼前利益和长远利益难以权衡，围绕土地产生利益纠葛与矛盾冲突在所难免。

（三） 改造成果参差不齐

不可否认，城中村改造确有不少改造成功的案例，社区整洁有序，居民安居乐业；但更多的是改造失败的实例，村里脏乱差现象比比皆是，建设毫无章法，存在巨大安全隐患。究其原因，不难发现，改造主体至关重要。城中村改造的主体为政府、村民、村集体、开发商等，而村集体和开发商往往扮演着实际操作者的角色。但由于村集体的认识局限和开发商的逐利性，在实际操作中他们很难将城中村的改造与城市的总体发展相结合，多是随市场而动，随性而为，建设质量和效益难以保障，发展具有很大的盲目性和自发性。所以造成一些城中村的建设与城市总体发展规划脱节，改造成果参差不齐。

（四）社会保障进展缓慢

城中村改造完成了农民的市民化转变。但市民化不仅仅是简单的市民身份认证，更重要的是市民身份背后的权益保障，特别是直接关乎农民生存生活的社会保障制度。严格地讲，目前几乎没有一个地市真正建立了关于失地农民的社会保障制度。与城中村改造进展的如火如荼相比，有关失地农民的社会保障工作进展十分缓慢。现今城中村改造后，失地农民就业问题解决程度很低，他们往往缺少固定的生活来源，又不能享有与市民同等的社会福利，生活边缘化倾向明显。生活问题难以解决打击了村民参与城中村改造的积极性，这也无形中给新的城中村改造带来了一定的阻力。

三、城中村改造经验――以武汉市“江堤模式”为例

城中村改造中出现的诸多问题，不是采取单一措施就能解决得了的，必须运用一系列综合配套措施才能得到有效缓解。武汉市“江堤模式”就给城中村改造中问题的解决提供了一种优秀的模式。

武汉市汉阳区江堤街，东临长江，南向太子湖，西携四新，北接归元寺。虽居佳位，多年来却是有名的“城中乡”。2005年，江堤街城中村综合改造正式启动。撤村建居、拆迁还建、土地征购、产业发展、村民成股民变市民……“城中村”改造速度之快，过渡之稳，被人誉为“江堤模式”。

江堤街采取的是“村集体和开发商相结合”的半市场化改造模式。在这个模式中，江堤街既坚持村集体以及村民对城中村改造的主导权，也保持了开发商所代表的市场所发挥的作用，更加高效、保质保量的完成了江堤街的城中村改造。并且，“江堤模式”的另一个重要特点就是坚持物质文明、精神文明两手抓，在改善其物质环境的同时，特别注重村民精神文明的建设和改造，促进当地居民从物质和精神两个层面完成由村民到市民的转变。其主要经验主要由以下两个方面：

第一，在物质方面，“江堤模式”主要以项目开发作为主要的改造途径。村民在村委会的指导下，参考各种改造方案，通过民主协商、集体讨论、协调一致的形式决定本村的改造方案，并通过市场机制招标引入有资质的房地产开发公司，与其签订合作协议，共同完成城中村改造的硬件部分，主要包括各种基础设施的建设和公共设施的开发等。在整个过程中，上级政府只起组织、协调、服务和监督的作用，具体执行权力放权给村委会和村民，由村委会代表村民同开发商进行接洽，从最开始的拆迁，到之后的招标，再到招标滞后的各项具体工程，都以保障村民利益为最大原则，最大程度上考虑村民意愿。这有效保证了整个过程的透明性和公开性，确保了工程的质量。

第二、在软件改造上，主要是村民身份的多重转变。

一是由农民变为居民。城中村改造完成了农民的市民化转变。但市民化不仅仅是简单的市民身份认证，更重要的是市民身份背后的权益保障，特别是直接关乎农民生存生活的社会保障制度。江堤街城中村改造后，所有符合条件的村民一律获得了城市居民身份认证，享受城市居民待遇，参与城镇居民社会保障。当然，这只是由农民变为居民的一小部分，更重要的是村民们心理上、生活习惯上的转变。在这个过程中，江堤街村委会采取组织各种社区文化活动，比如讲座、宣传栏等方式，对村民进行宣传教育，帮助大家树立正确健康的观念和习惯。

二是由农民变为股民。城中村改造实现了农村向社区的改变，土地所有权也随之发生改变。在改造之前，农村的土地是村集体所有财产，在城中村改造过程中，江堤街村集体把土地变现，成立村集体的集团公司，由村民入股。这大大解决了由于城中村改造而失去土地的农民的生活来源问题，是非常值得借鉴和推广的措施。并且，由农民变为股民，可以股息分红（据了解，股民现在每年的股息分红大概在2万左右），这给人们的生活提供了可持续的收入保障，解决了农民失去土地后面临生存问题的后顾之忧，激发了他们探索城市生活的新动力。而且，成立集团公司还给农民带来新的就业岗位，既解决了农民的就业问题，还因为农民自己就是股民，就是公司的所有者，更激发他们的劳动积极性。这是农民变居民的第一步，有助于农民逐步探索，慢慢地在城市找到自己的定位，学会在城市生存的技能，为自己的城市生活揭开新篇章。

三是由村委会改为社区。城中村改造使江堤街由农村变成了城市社区，所以，基层自治组织也由村委会变成了社区居委会。这种改变使江堤街从基层管理上实现了城市化，更有利于整个社区的管理及江堤街居民与城市生活各方面的对接和适应，更有利于居民融入城市生活。

江堤模式成功地避免和削弱了城中村改造中各种问题带来的不利影响，改造效果显著，作为城中村改造的成功经验，值得在全国推广。

四、结语

城中村改造是一个系统工程，在城镇化进程日益加快的今天，这是一个不可能回避的问题，它关系到千千万万群众的切身利益，关系社会主义和谐社会的建设，更关系到社会主义现代化建设的百年大计，政府部门应该引起高度重视。江堤街的改造给我们留下很深的印象，其实城中村改造并不难，只要我们充分尊重人民利益，心系百姓，城中村改造就是一项造福千秋万代的大工程，是向城镇化迈出的坚实的一步。（作者单位：武汉大学政治与公共管理学院）

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关于城中村改造的问题精选篇6

关键词：城中村改造；公共租赁房

中图分类号：F12 文献标识码：A

原标题：城中村问题及改造新思路

收录日期：2011年11月11日

一、“城中村”概述

“城中村”，顾名思义就是“城市中的乡村”。“城中村”于上世纪九十年代开始在中国出现。有人曾这样描述“城中村”：“‘城中村’里的许多房屋建设挺豪华，但往往华堂与陋室并存，杂乱无章的建筑挤成一片，只见新屋不见新村，只见新房不见新街。楼与楼之间没有合理的布局，没有合理的间距。道路狭窄甚至脏水乱流。这里没有农村的清新，也没有城市的整洁。‘城中村’内部看不到多少城市功能的痕迹，缺少下水管道和排污管道，缺少公共垃圾堆放与处理，偶尔还可以看到鸡或猪在村里散步。农村的气息在这里窒息了，城市的气息在这里全然不见。”

“城中村”问题由来已经，可以说是中国特色的城市化发展过程中存在的一种较普遍的现象。北京、上海、深圳、西安、广州等大城市的“城中村”问题更是受到当地政府、人民甚至全国的高度关注。

“城中村”改造是城市发展的必然条件，究其原因大致可归结为两个方面：第一，即“城中村”的“形”。“城中村”是城市的一种夹生态，它是介于城市和农村夹缝中的一种形态，在城市化过程中极力去适应城市发展的需要，但由于多方约束无法摆脱原有的乡村格局，最终停留在我们所看到的杂乱无章的格局状态，严重影响整个城市的总体形象；第二，是“城中村”的“魂”。“魂”即“城中村”的内在机制，相对于外在的“形”而言，它包括村民意识，归属感以及相应的社会保障，生存生活基本诉求等等。在长期二元体制的发展条件下，城中村虽然城市化了，但相应的内在机制并没有得到配套发展。

二、“城中村”的问题

“城中村”由于自身的复杂性、地域性和差异性，导致了各种社会问题和矛盾堆积。经过总结，将其存在的问题归结为三个部分，即管理问题、经济问题、环境问题。

（一）管理问题

1、权属管理。“城中村”虽然在城市化过程中已转入城市范围，村民的户籍问题也基本上从农业户口变成了非农户口，按照村所在区位划分入相应的社区街道，但其大小事务基本上还是由原来的村集体组织进行管理，政府部门只是对原有集体组织进行更名或简单重组，使其更具备城市组织管理的要求，但实际上这种方式只是换汤不换药的做法，例如浙江省在“城中村”的改造过程中，将农村收入城市并改“村”为经济合作社，出台了《浙江省村经济合作社组织条例》。这种形式的管理基本上还是属于自治管理形式，社区、街道、政府对其进行的管理采取的仅仅是间接管理，不能对其起到主导的作用，在某种程度上来说是这种间接管理是致使“城中村”问题难以解决的一大根源。

2、公共设施及房屋建设管理。“城中村”的公共基础建设在过去很长一段时间都是属于“村”集体组织自行管理，未纳入到城市基础建设统一规划当中，加之各个村之间，财政收入与经济水平的差异，造成了各“城中村”与城市间公共基础设施建设的差异。而“城中村”的公共基础设施标准往往落后于城市规划标准，因而，在城市中形成一片“公共孤岛”，严重影响了城市的外观。“城中村”在城市化过程中虽然被城市所收纳，但是其土地的性质尚未改变，土地为村集体所有，村民在没有居住房屋的情况下有权申请审批土地用以建房。而今，“城中村”范围内大量土地被征用，村民失去赖以生存的生产资料，加之城市化进程的推进和城区土地资源的日益短缺，致使城郊土地价值大幅上升，在经济利益的驱动下，农民利用其自有多余的住房，想尽办法“见缝插针”式的乱搭乱建，以低廉的价格租赁给城市外来人口，租房手续简单，出租管理松散，使得“城中村”人口混杂，房屋出租管理无序。

3、人口管理。“城中村”的出租房量大，且其价格低廉，因而在此地区聚集了大量外来流动人口。“城中村”的人口构成主要可以概括为三方面：一是原有村民；二是城市低收入人群；三是外来务工人员。“城中村”人口结构复杂，对城市人口的登记管理产生一定的影响。其中，大部分租住人口收入较低，工作不稳定，文化层次偏低，卫生意识较差，乱扔、乱倒垃圾和随地大小便现象比比皆是，这样的复杂人口和环境给城市的人口、环境管理带来一定的难度。

（二）经济问题

1、村民的生活保障。“城中村”由于村原有性质的改变以及村民自身身份的转变，生活方式也在发生着变化。村民不能继续从土地上获得收益，但又受到受教育程度、年龄等各方面条件的限制，他们很难找到稳定合适的工作，没有工作就无从落实各类社会保障；另一方面，城市发展，使他们从“农村人”变成了“城市人”，但在社会保障待遇上却享受不到应有的城市居民待遇，城市的养老、医疗等社会保障制度并没有很好地覆盖这部分人群，这些都是村民“农转非”的后顾之忧，也是“城中村”违章建房现象张狂的原因之一。

2、“城中村”建设资金问题。“城中村”在城市化过程中数量不断增多，一些原本规模较大的村落，需要改造的范围很广，改造资金成为“城中村”整治的首要问题。部分“城中村”经济实力较为雄厚，但由于长期受小农意识和农村生活习惯及观念的影响，不愿意投入大量资金用以改造建设。另外，对于资金不充裕的“城中村”而言，政府也不可能对其进行直接的大规模投资，一般只能在公共基础设施上给予适当的支持。开发商介入是一条很好的途径，但其往往要考虑更多的经济利益，一般不愿意接收“城中村”的改造工程，因此“城中村”改造的资金筹措是一个难题。

（三）环境问题

1、生态环境恶化。“城中村”无疑是城市“脏、乱、差”的代名词。绝大部分“城中村”的城市规划落后，缺乏必要的基础设施。各种管线杂乱无章，污水随意排放，垃圾成堆，蚊蝇滋生，生活条件恶劣，有人描述“城中村”是“村外现代化，村内脏乱差”，也有很形象地描述城中村的顺口溜说：“住在‘城中村’，不知晨与昏；难见窗外一线天，一日三餐要开灯。”居住环境问题可见一斑。在“城中村”村民建筑往往单家独院，建筑密度高，居住人口稠密，使城中村存在巨大的消防隐患和疫情隐患，一旦发生火灾和疫情，消防车和救护车将无法通行。

2、人文环境恶化。首先，“城中村”形成后，村民以出租房屋为生，为了追求租金的最大化，村民的出租行为往往比较盲目和混乱。“城中村”的房屋基本上是出钱就可以租住，租住人口在自身因素和城市因素的影响下，具有很强的流动性，随时可以从一个村庄搬至另一个村庄；其次，“城中村”的建筑杂乱而稠密，出租屋租金低、隐蔽性强，管理比较松散、人口密度大，这种环境为犯罪分子藏匿提供了方便，对社会治安来说也是一重大考验；最后，“城中村”村民大多失业在家，村民间往往存在血缘联系，易形成各个小群体，与周围城市居民格格不入，在特定事件的刺激下，易引发冲突，导致。

三、“城中村”改造的主要模式

（一）政府投资建设模式。政府投资建设模式是指以政府为主导，提供“城中村”改造的方案、资金，并由政府组建专门的机构集中建设或委托给市场上的项目管理公司负责建设，建成后再移交给村民集体或使用方，由村民集体负责项目的运营。在这种模式下，政府委托专门机构或公司充当开发商的角色，直接投资 “城中村”改造，解决村民拆迁安置问题，达到改造目标。这种模式多见于大型项目如大学城、工业园区的建设等。上海的 “新天地”城中村改造等项目也是这一模式成功运作的例子。这种模式的优点在于：能够从整体上体现城市规划的要求，从城市景观、社会效益和环境效益出发根本上解决 “城中村”问题，能够保证改造质量，同时能直接减免一部分成本（如土地出让金和部分税费）。局限性体现在：适用于位于市区边缘的大型项目，拆迁成本低，开发成本小，城中村的问题并不明显。

（二）村民自建模式。村民自建模式是指以村为主体，以村集体经济为基础，自行组织实施非市场化的改造，村民通过民主协商、集体讨论的形式决定有关本村改造的所有方案，并通过自筹资金、自行补偿、自我安置的原则完成自我改造任务，政府无须投入财政资金，仅以优惠的改造政策指导“城中村”改造活动。北京怀柔区潘家园、东关等村和西安市西何家村的改造即遵循此种改造模式。这种模式实施的前提是村集体资产雄厚，村民筹资能力较强。这种模式的优点在于：一是最大限度地尊重了村民、村集体经济组织的主体地位，充分调动了村民的积极性，不仅容易解决拆迁补偿这个重大障碍，还省去了开发商的部分利润，总体上降低了改造项目的开发难度和改造成本；二是政府在“城中村”改造活动中处于指导者地位，理顺了政府与村民、村集体经济组织之间的法律关系，便于政府职能的发挥；三是有效化解了城中村改造资金不足的难题，减轻了政府的财政负担。局限性体现在：如果村集体缺乏改造经验，往往会降低城中村改造的品质。

（三）开发商投资改造模式。开发商投资改造模式由地方政府公布本地区的“城中村”改造方案和要求，将开发用地和建设用地捆绑招标，并提供相关优惠政策，开发商通过市场化的投标方式获得“城中村”改造主体资格后，通过自筹资金完成城中村村民住宅的拆迁补偿、村民拆迁、安置或回迁及开发用地建设的改造模式。河南省郑州市燕庄村和河北省保定市南市区东高庄和南大园村都采用这种模式。这种模式的优点在于：一是政府只需提供优惠的招商政策而无需任何财政投入，使有限的财政资金可以投入到更多的基础设施及公益事业建设上；二是开发商的介入加剧了市场竞争，易于实现土地市场价值最大化，避免了行政权力介入改造引发的社会矛盾；三是村民只是政府政策的受体，无需支付改造成本，使村民的既得利益得到有效保护。实践证明，这种模式在许多地方是很成功的。其局限性在于：政府土地收益受到损失，开发模式存在被动性，不利于大面积改造城中村。

四、“城中村”改造新视角

从“城中村”目前的改造模式来看，主要依靠的是改造机遇和改造资金，只有在政府具备开发项目和资金的前提下，“城中村”改造才会被提上日程，不然会受到上述因素的制约，而无法实质性地进行改造。2010年3月5日在所做的政府工作报告中提出“要积极发展公共租赁住房”。2011年4月的十一届人大四次会议，再次在政府工作报告中明确提出了“要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1，000万套，改造农村危房150万户，重点发展公共租赁住房”的建设要求。今后，公共租赁房的建设将大规模地在全国各大中小城市进行开展，将这一项目与“城中村”改造进行有机结合，将会形成多赢的局面，既有利于保障房的建设，也可以有效地解决“城中村”改造所面临的问题。

五、“城中村”改造与公共租赁房建设的有机结合

（一）“城中村”改造与公租房建设的相似性。“城中村”与公共租赁房在一定程度上都是城市化发展过程中出现的问题，两者并非完全孤立，在某些方面“城中村”和公共租赁房具有一定的相似性：首先，“城中村”和公共租赁房都是城市化发展的产物。“城中村”是城市扩张的结果，城市面积逐步向外扩张的过程中将原郊区农村合并为城市范围，形成现在我们所看见的“城中村”。城市化建设发展进程加快，城市人口激增，随之产生了一系列的社会问题，如教育、医疗、住房等等。公共租赁房是社会保障性住房之一，是解决城市住房问题的新举措；其次，“城中村”改造与公共租赁房建设都属于城市规划建设范畴。“城中村”迫切需要改造的原因之一是其与城市格格不入的外观，由于自身条件的限制以及经济利益的趋势，“城中村”乱搭混建现象比较普遍，在改造“城中村”时，需要对其进行合理规划，使其与城市总体面貌相匹配。公共租赁房的建设亦是如此，既要对其内部的面积户型进行设计，更要进行合理城市选址外观设计，使其符合城市规划的总体要求。总之，两者的建设都离不开政府规划的引导；再次，“城中村”改造和公共租赁房建设都涉及到资金、土地等相关问题。目前，“城中村”改造较有成效的多在一线城市，很难在二三线城市展开，主要是因为二三线城市缺少城中村改造的专项资金。而公共租赁房的前期建设主要在北京、上海、厦门、重庆等城市试点，政府较为重视，给予了一定的资金支持，随着近年来公租房建设工作在全国的推广，各地政府对这一工作都非常重视，而摆在公租房建设面前最大的问题无外乎资金与土地；最后，“城中村”改造和公租房建设面对相似的社会群体。“城中村”村民的住房较为宽敞，一般都有多余住房用于出租，由于其低廉的价格，较好的交通地段，往往能吸引那些无购房能力的外来务工人员和新进就业毕业生等城市中低收入人群租住，而公共租赁房建设的目的是为了解决城市低收入人群的住房问题，虽然几大试点城市的保障对象有所不同，但总体上与“城中村”的租户会有所交叉重叠。

（二）“城中村”改造与公租房建设的思路

第一，将“城中村”改造与公共租赁房建设进行统一规划。各“城中村”由于地域、经济、人文等因素的影响，无论从现状、外观、经济条件上都存在一定差异，我们可以根据“城中村”的现有情况，选择相应的适合公租房需要的规划方案，或改造或重建来实现两者的建设要求。

第二，共用建设资金和土地。在这种结合模式里，“城中村”与“公租房”存在一种互惠供求关系，即“城中村”向公租房建设提供建设用地，“公租房”向“城中村”建设提供资金，一来可适当减轻政府的土地压力，二来则解决了“城中村”改造资金缺乏的问题。这是一种共赢的模式，在这种模式下可以适当减少政府的财政支出，集约城市建设用地。

第三，统一管理。在结合模式形成的前提下，我们可以建议一套统一的管理系统，系统针对有公租房建设的城中村进行统一登记，登记内容可包含房屋质量，面积，位置，户主信息，租户信息以及房租等内容，可以有效的对公共租赁出租情况进行网上监控，实时更新。同时也是对“城中村”出租混乱的一种有效管理，有利于监控这一地带的外来人口，加强“城中村”的治安建设。

主要参考文献：

[1]杨安.“城中村”的防治[J].城乡建设，1996.8.

关于城中村改造的问题精选篇7

关键词：景观都市主义；城中村改造；理论；实践；探讨

1.景观都市主义概述

从某种意义上说，景观都市主义是一种全新的理论，它不仅跨越了不同的学科，还涉及到很多领域。相应地，在城市规划方面，景观都市主义主要是以景观作为其中的纽带。在此基础上，景观都市主义在对不同领域予以整合的基础上，全面解决城市在发展过程中遇到的问题。同时，还把景观作为媒介，创造出一种不一样的城市形态以及空间结构。景观都市主义的出现，主要是因为城市在环境方面存在的很多问题与不合理的设计有着密切联系。针对这些问题，需要以景观都市主义的理论为基础，对它的实践予以分析，采取可行的对策来解决。

2.关于城中村的改造

从某种角度来说，城中村是城市化进程中一道独特而亮丽的风景线。城中村急需根据实际状况来予以合理的改造，因为随着大量人口不断涌入到城市中心地带，城中村的规模不断扩大，而它并没有处于有序的管理之中。它存在很多问题：一是高大的建筑物不断增加，却没有进行合理的规划与布局，处于混乱的格局中。二是在城市中心地带，人口的容量已经远远超过城市中心应有的容量，在安全方面埋下了隐患问题。与此同时，随着城中村的改造，还引发了一系列的其它问题，比如，城市土地的价格不断提高，造成房屋拆迁方面的费用不断增加。城中村的改造并不是随意改造。在改造过程中，不仅需要在社会历史学的角度分析，还要站在长远发展的角度进行全面考虑。换句话说，城中村的数量需要保持在一定范围之内，需要坚持适度的原则，可见，在改造城中村时，需要遵循谨慎而稳步的原则。与此同时，在经济方面以及城市的持续发展方面，加以重视。改造后的城中村展现出城市应有的活力，再现它的精神文化。总的来说，对城中村改造予以完善，也是对农民城市化问题进行合理的解决。同时，在城中村改造方面，需要站在城市持续发展的角度，对它各个方面予以恰当的调整。比如，城市人口的合理分配；予以科学规划与布局城中村，需要对城中村带来的环境问题予以全面分析。在此基础上了，实现城乡一体化的发展战略。

3.启示

关于城中村改造的问题精选篇8

关键词：快速城市化；城中村；城市规划；管理；对策

城市规划、建设与管理是一个密切关联的完整系统，日益加快的城市化进程，迫切要求城市规划管理者加强城市规划建设与管理指导，这是一项重要而迫切的任务。要实现城市的发展与繁荣，必须正确处理城中村的规划管理，以长远的、高品位的规划来体现整个城市建设的高规格，进而推进城市化进程向更高层次迈进。对此，笔者针对当前城中村规划管理问题，从三方面论述快速城市化进程中的城中村规划管理。

一、目前城中村规划管理的现状

城中村问题是在快速城市化进程中产生的，是我国城乡二元化的管理体制对基于集体土地产权和集体经济属性的城中村地区，在户籍、土地、规划、建设、融资、就业、医疗、教育和社会保障等方面管理不到位而造成的。城中村的弊病主要体现在：外来人口将租赁房屋作为解决居住问题主要方式，高度集中于城中村，人口密度过高；城中村建筑密度过大，布局混乱，有的城中村建筑密度达到70％以上，甚至达到90％；城中村暂住人口过多、构成复杂，社会治安混乱；城中村的公共服务设施和市政设施欠缺，环境卫生堪忧，且存在诸多安全隐患，等等问题。

而以上诸多问题的产生，正是由于我国正处于快速城市化时期，大量农村剩余劳动力涌入城市。一方面是由于户籍制度、城市住房制度等问题，另一方面，则是城市规划问题导致了城中村问题的产生。如：城市规划与土地利用总体规划编制不完善、不衔接造成城中村建设无据可依；城乡发展缺乏统筹安排，未考虑外来人口的居住需求；城市政府为节省开发建设成本，只征用农用地，绕开现有农村居民点；城乡二元化分割造成城中村规划管理缺位、违法建设行为查处不力。

城中村改造应结合城市建设和发展的总体规划，科学制定各村的总体规划和详细规划，实现总体规划和详细规划的全覆盖；按照“一步规划到位，分期分批实施”的原则要求分步开展，使各项建设有据可依，不要让今天的规划成为明天发展的障碍，更不能让“今天建，明天拆”的现象发生；规划编制完成后，应按照“规划一张图，审批一支笔，建设一盘棋，一张蓝图绘到底”的要求，对建设项目进行严格控制，严禁一切违章行为发生。此外，城中村改造后其城市管理体制应在现有城市管理方式的基础上进行改革，全程加强新型社区的规划、建设和管理。

二、城中村规划管理的原则与模式

城市规划是对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。城市规划管理是实现城市规划目标的过程，是对城市建设活动的组织和控制。要想把城市规划好、建设好、管理好、规划蓝图能否实现，关键是规划管理。但是在我国城市化快速发展的同时，城中村的规划管理面临以上诸多严峻问题，及时解决城中村规划管理的重要问题，一定要明确城中村改造的原则和模式。

要充分认识快速城市化进程中老城区更新和危破房、城中村改造工作的重大意义，按照规划先行、合理布局，政府主导、社会参与、经济平衡，多轮驱动、点面并进，妥善安置、借改造惠，造福市民、改善环境、优化功能的思路，切实改善城中村的人居环境。科学、合理、有序、快速地推进城中村改造工作，需遵循六个方面原则：1、政府主导，市场运作。实行市、区、村联动，探索市场机制为基础的多元化整治改造模式；2、规划统筹，配套建设。着力解决城乡二元割裂问题，深化“城中村”社会公共管理体制改革，促进城乡和谐发展；3、村民为本，多方共赢。着力改善人居环境，提高居民生活水平；4、吸引资金，多元筹措。在依法行政的前提下，敢破善立，着力推进制度、机制和方法创新；5、依法安置，合理补偿。紧紧围绕城市建设的总体要求，通过整治改造带动产业结构升级和城市功能转型；6、分类指导，稳步推进。要注重方案的可操作性，着力强调工作的实效性。

城中村改造的主要模式包括两方面：一是城中村整治。除少量市政公用设施外，基本不涉及建筑的新建，通过多种手段改善城中村的居住环境，包括：历史文化遗存保护、建筑外观改善、公共空间改善、市政公用设施改善、公共配套设施改善和道路交通设施改善。解决安全隐患和市政基础设施不足问题是城中村整治的首要工作。二是城中村改造。通过建筑物的拆除和新建等手段彻底改造城中村的建筑形态和居住环境，原则上改造必须满足城市规划和建设标准，改造后按照相关规定可以取得完全产权，且城中村空间形态基本上和城市一般社区相同。城中村改造通过改变物质空间形态的方式促进城中村社会组织形态等各方面的彻底改变，达到城中村与城市全面融合的目标。

三、城中村改造规划的对策实践分析

一是将城中村改造纳入城市总体规划。将城中村改造作为城市总体规划的重要专题内容之一，要综合考虑城市规划区范围内城中村的现状、农用地和集体建设用地的土地产权属性和范围、整治或改造需求及可行性，对建成区和城中村地区的建设做到统一规划管理，妥善安排城中村改造项目的时序和规模，合理安排待改造城中村的安置场所和回迁住房建设。

二是明确城中村改造相关需求内容。出台城中村调查的要求，明确调查的具体内容，制定城中村改造规划及计划的编制技术规范：具体包括：城中村现状、问题及成因、村民改造的意愿、运作模式、资金筹集、拆迁补偿、改造方式、建筑功能和空间结构、改造后的用地结构、实施时序安排、拆迁补偿安置要求和配套政策建议等。同时，需要规范城中村改造计划和专项规划的编制与审批流程。

三是规范城中村改造项目的实施。城市政府应对城中村项目的实施条件和参与城中村改造的开发机构的资质做出具体规定；城中村改造项目可逐步推行招投标方式确定开发机构；要加强城中村改造项目的合同管理，严格追究违约责任；监察部门对项目涉及公共利益的环节实施全程监督，确保国家、集体和村民的利益；加强规划监督力度，对纳入改造计划和范围内的城中村，按城乡规划建设统一管理的要求，实现城中村建设活动按《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设项目选址意见书》审核管理、建设项目的有证跟踪管理和违法项目的惩罚管理。

关于城中村改造的问题精选篇9

【关键词】城中村改造；管理；和谐管理；房地产

一、城中村的形成及概念

城中村是我国城市化发展过程中出现的特有的城市社会现象，随着城市化步伐进一步加快和城市经济快速发展，城中村逐步形成，与城市景观等各方面矛盾凸显。近年来随着经济的快速发展，城市化进程也随之加快，城市建成区向周边农村的不断扩张，必然会导致周围村庄土地的征用和开发。并且由于村民长期形成的小农意识和文化水平普遍偏低，使的部分村民只顾眼前利益而忽视了长期利益，从而催使城中村的形成。

城中村改造是指在政府统一的城市规划和政策要求下，有偿征用原有城中村土地，拆除原有村庄土地上的建筑物及附属物，对原住村民采取建造安置住房的原地或异地安置，并将原集体所有土地转变为国有土地，进行重新开发建设。

二、城中村改造中存在的问题

1、城中村改造主体不同导致的纠纷问题

目前，部分城中村采取了开发商为主体的改造模式，但是由于开发商作为私营机构，往往追求利益最大化，忽略了村民的利益，甚至有些开发商和村集体领导串通，恶意压低村民拆迁补偿款，造成一些村民阻碍村庄拆迁的现象，在后续的建设中仍和开发商纠纷不断。为了协调村民在改造后的保障问题，一些开发商尝试采用和村集体成立股份公司的形式，为后续村民生活提供保障，但这一形式还存在一些问题。其中，集体资产量化到村民是“城中村”股份制改制操作中的难题，如果没有相应法律约束，股权界定模糊不清，难以真正按照股份制要求运作，集体股股权往往实际操纵在少数人手里，甚至受到政府相关部门的制约。

2、城中村改造方式确定难度大

由于经济发展水平的限制，城中村往往采取对临街建筑装饰等办法，美化城市环境，但不能根本解决城中村脏、乱、差等问题，因此，对于地理位置优越，与城市建设形成鲜明对比的城中村来说，整体拆迁是重要路径。然而，在整体拆迁需要资金量巨大，往往造成改造工期较长，村民安置过渡没有保障等问题。

3、城中村改造的资金问题

城中村改造涉及到社会的方方面面，利益相关群体较多，改造工程量大，并且需要对村民的后续生活提供保障，因此一般城中村改造工程所需的资金量都在亿元以上，单靠城中村村民和地方政府难以解决资金问题，在实践中，一些城市往往因为城中村拆迁改造所需资金量过大，而暂时放弃改造。另外，对于开发商主导改造的模式，由于和村民存在一定的利益博弈，两者时常存在经济纠纷，尤其是对于安置村民后续生活方面，开发商显的力不从心，因此，资金问题已经成为城中村改造中的重要问题。

4、城中村集体问题

城中村土地利用是我国特有的社会现象，主要指的是将村民的集体土地的性质转变为国有土地后，对这部分土地的重新利用。在城中村改造过程中，土地利用是核心。根据我国现有土地所有权制度，国家土地所有权只包括城镇土地所有权，而农村土地的所有权归村民集体所有，其中农村土地分为农用地和宅基地，在城中村改造过程中，政府可以根据一定的补偿政策征用作为村集体的农用地，但是由于宅基地涉及到每个农民的居住生活，在实际评估拆迁过程中，矛盾冲突严重，征用难度大。

5、城中村农民权益和社会保障问题

“城中村”改造是否取得实质性成功，关键是村民的权益和社会保障能否得到维护，但是这也是城中村改造中纠纷较多的方面。目前，保障问题主要集中在以下三方面。首先，改造过程中村民的权益保障。其次，改造后村民生活保障问题。通过改造，村民现有耕种的土地或以租赁利润维持生活的房屋将面临拆迁，村民后续生活容易出现困境。最后，村民的社会保障问题。这里主要指改造后村民社会保障很难实现。村民即使身份转变，但其社会保障往往与城市居民是不同的系统，保障水平低，同时村民往往对保障不够重视，生活在短时期还是难以改变。

三、谐管理模式在城中村改造中的应用

城中村改造和谐管理是指在城中村改造过程中，运用和谐管理相关理论和方法，使整个改造过程达到各方利益最大化和各要素优化，最终构建和谐改造城中村的局面。关于谐管理模式在城中村改造中的应用，现提出以下建议

1、加强政府参与改造力度，完善改造谈判制度

在城中村改造的系统中，政府在整个过程中起到了领导、协调作用，是管理模式的重要参与方，其在改造中的参与力度和职能的发挥与改造和谐管理模式运行过程中各要素的协调运作有着密切联系，并关系到改造项目各个阶段和谐主题的顺利实现。有效发挥政府职能的重要方面，在于逐步完善改造制度，尤其是改造谈判制度，建议在谈判过程中，在以往村领导参与谈判的基础上，增设若干名村民代表，各村民代表可以有村民集体投票选择，并由村集体赋予其否决权，更好地维护普通村民的权益，也有利于政府和开发商了解村民意愿，保证改造的顺利实施。

2、加大改造前期宣传工作，杜绝沟通不畅的矛盾

应用城中村改造的和谐管理模式的重点是通过对改造项目自身和外界环境要素的分析，以和则与谐则的方法，保证项目和谐主题的实现。因此，加强改造前的宣传工作，本质上是对城中村改造各子系统相互协作关系的沟通，在对沟通信息的分析和辨识后，制定项目该阶段的和谐主题，进而实现对个参与方工作的指导。同时，加强前期宣传，能极大程度上调动村民改造的积极性，增强村民的主人翁意识，避免改造各参与方沟通不畅的现象。因此，建议至少在拆迁前两个月或至半年内，由宣传小分队，小分队人员包括改造办公室相关人员、村民代表等，向村民宣传拆迁改造政策，并及时向改造办公室反映村民的实际需求。

3、监管村民加盖行为，完善改造评估机制

村民既是城中村改造的参与方，又是和谐管理理论中“和则”的重要组成部分，村民的行为直接影响到和谐主题能否实现，现实中村民违法、违章加盖住房，不仅加强了“和”因素的不确定性，而且影响了评估的准确性。因此，应从事前、事中、事后三方面完善改造评估机制。事前完善是指改造前加强对村民的教育，杜绝抢建现象，同时在改造前进行摸底，事中控制是指由政府和开发商通过相应的指标选择评估机构候选机构，然后村民投票择优选择，以减少评估纠纷，事后完善指评估后，针对结果向有质疑的村民进行解释，合理化解矛盾。

4、增强改造政策解读，严格落实各项政策

由于村民的知识水平有限，对城中村改造的有关政策和拆迁协议中的某些条款不能准确的理解，开发商可能会利用条款中的漏洞，损害被拆迁人的合法利益。因此，在房屋拆迁前，应对宣传和解读政策的人员提前进行统一的培训教育，加深其对政策的理解，确保能清晰、浅显的解读政策的内涵，只有在村民对拆迁政策认真了解的基础上，才能保证改造的顺利进行。同时，政府还应该严格落实拆迁协议上商定的各项政策，如回迁的时间和相关手续等，监督安置楼的建设进度和质量，这不仅能有效缩短开发商的建设周期，而且调动了村民改造的积极性，提高了政府的公信力。

参考文献

[1]陈双，童心. 城中村改造对房地产市场影响的实证分析――以武汉市汉阳区为例[J]. 经济地理，2009，08：1298-1301.

关于城中村改造的问题精选篇10

关键词：城中村；祥营村；问题；对策

中图分类号：A715文献标识码： A

一、高新区城中村改造中的难点

1.村民传统思想的抵触

虽然村民们也十分向往城市的生活，但是由于村民传统思想观念的影响，他们更习惯自家的独栋小院，而不愿意搬入小区居住。村民们认为城中村改造会使他们失去原有的土地和房屋，严重损害他们的原有利益，大多不愿意接受改造，甚至给政府提出很多过分的要求，加上村民相对来说理论水平低，对于政府的行为不理解，较难沟通。因此，如何说服村民接受改造是城中村改造中最大的难题。若能把村民的问题解决，其他问题也都迎刃而解。

2.实际运作中的困难重重

尽管城中村改造目前已经取得了很大进展，相关政策也在不断地完善，但是在实际的运作过程中仍然存在很多具体的问题。一些情况特殊的困难户，政府不得不帮助解决实际问题，而这样又会引起其他村民的不满。一些有争议的土地、建筑如何赔偿。对于村民一些有组织的抗议活动如何处理等等一系列突发事件很难处理。可见城中村改造问题繁多、矛盾尖锐、关系复杂，并非易事。

二、高新区城中村改造存在的问题

1.村民与政府相互不信任、不理解

调查过程中我们发现，村民和政府各执一词，村民表示对安置赔偿不满，拆迁后得不偿失，楼房不如自家小院，并且生活更加拮据。而且由于现在政府与开发商的负面新闻太多，对政府官员声誉造成了恶劣影响，村民对政府非常不信任，对政府承诺的一系列赔偿尤其是回迁安置时间表示怀疑。有不满也不愿与政府沟通，认为政府不会为村民考虑，反而会把自己被抓起来。而政府则是与村民完全不同的说法。他们认为村民欲壑难填，政府无论怎样做都满足不了村民无限的贪欲。政府目前给予的补偿已经相当合理了，拆迁后补偿给村民的住房远远大于村民的自住需求，随便卖一套都是一笔不少的钱。而且只要肯劳动，以后的生活根本不成问题。可见政府与村民相互不理解，并且缺乏沟通是目前高新区城中村改造存在的一个重要问题。

2.改造后的社区管理不规范

以高新区祥营村为例，祥营村城中村改造采取分批安置的方式，部分社区已经建好。小区里环境虽然比原先的城中村好很多，但是仍然存在很多问题，比如小区里多处扔着一些没人要的破旧家具，还有一些小孩子在上面玩耍。车辆随处停放占用了消防通道，违法小广告随处可见。一些村民反映，小区里的一些小高层电梯常常不能用，老年人爬楼梯非常的辛苦，天然气也只是摆设。小区管理非常不规范。政府人员却告诉我们，这些安置村民的楼要和安置之后出售的楼分为两个区域，分开管理，因为很难让村民缴纳物业费，并且由于村民的一些生活习惯很难改变，跟城市居民仍然有明显的差异，分开管理双方都比较容易接受。分开管理虽然避免了一些矛盾，但是村民居住小区的管理问题并没有得到改善，村民也没有得到与市民相同的待遇。

3.改造透明度与村民参与度过低

目前，郑州市高新技术开发区已经对城中村改造形成了统一的补偿标准，避免了产生因为补偿不公平而引发的一系列问题。政府也比较公正，不会因为农民上访而提高补偿标准，也不会因为开发商寻租而降低补偿标准。这一点做得很好，但是在执行过程中的透明度、村民参与度仍然不够，补偿标准没有给村民讲解清楚，造成一些误会。例如2012年6-7月份洼刘村拆迁之后，高新区工作组要进祥营村，想8月份对祥营村整体拆迁，祥营村全村党员和群众都不知情。这样，村民自然会怀疑政府、抗拒拆迁，很难支持政府工作。因此，虽然标准本身政府认为合理，但是需要耐心跟村民进行解释，以免村民认为政府是偏向开发商，对政府产生抵触心理。

4.村民自身素质偏低

政府对村民评价也许有些偏激，但是村民自身确实存在很多的问题，一些农民本身爱占小便宜，随便插个树枝说是自己家的树苗，弄个小土堆就说是自己家的坟，政府对于农民的这些行为十分清楚但是又没有办法，不得不赔。一些农民想靠拆迁一夜暴富，说政府给的赔偿少，农民吃大亏,要知道土地本来就是国家的，而不是村民自己靠劳动挣得的私有财产，不要再说不公平，城市里的居民是没有宅基地的，住房都是要靠自己一点点挣钱买的，国家对农民的政策好分给你们使用、建房。现在国家有需要，要将地收回是理所当然的，给的补偿也是让足够今后居住的，没有满足某些人一夜暴富的愿望，因此导致了这些人不满。国家也是不可能同意这些为了自己欲望而提出的过分的要求。

三、城中村改造的对策建议

1.政府干部深入基层，与村民加强沟通

调研中发现负责城中村改造的工作人员确实非常的辛苦，要处理拆迁前以及过程中村民很多棘手的问题，还要与村干部搞好关系，通常晚上10点多才可以休息。他们也经常与村民交流，但是，他们把与村民打交道当做一种应酬，通常是说一些违心的场面话，并没有真心的想要与村民沟通，解决农民切实关心的问题，甚至对村民有些反感，认为村民嘴里没有实话，没有从心里真正的尊重村民。出了问题把错都归到村民身上，认为政府做的很好，很完美，不需要改进，这显然是错误的思想。

2.不要逃避社区管理问题，逐步改善小区环境

村民的一些生活习惯，例如乱扔垃圾、随地吐痰等等，使得安置小区很难管理，物业收费更是会使他们不理解、不配合。加上城中村开发、建设的物业管理从业人员素质较低、专业水平不够，常常会引起业主和物业管理之间的矛盾。开发商可以聘请有成功管理城中村改造安置社区的经验的物业公司来改善这种情况，使村民真正转变为市民，和其他市民享受同样的物业服务。而不是放弃村民，把他们与其他居民分开管理。

3.城中村改造步伐不宜过快，使村民有足够的思想准备

郑州市高新区近年来发展相当快，不断地扩张使一些城中村改造步伐过急，没有做好足够的相关准备，没有考察村民意愿。直接下通知告诉村民要改造使一些村民在心理上一时难以接受。现在城中村改造一般都是先决定改造，然后再通知村民。实际上，如果政府在决定改造前，先做好村民的思想工作，耐心给村民讲解改造后的好处，带领村民参观已经成功改造的城中村，让他们了解改造后会比改造前好，从心里接受改造。然后再开展拆迁改造工作，应该会容易一些。

参考文献：

[1]章晓航,曾 斌.城中村改造对策研究[C].城镇化研究.2007:22-24.

[2]刘丽华.城中村建设模式研究以郑州市为例[D].河南农业大学,2010.

关于城中村改造的问题精选篇11

关键词：郑州市；城中村；改造；对策

一、郑州市城中村改造的基本情况

郑州城市建成区内原有124个行政村，下辖228个自然村，占地面积约为70k㎡，城中村人口约30万。2003年，郑州市政府出台了《郑州市城中村改造规定（试行）》、2004年了《郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法（试行）》等一系列相关政策，着手对全市城中村进行改造。并且在《郑州市国民经济和社会发展十一五规划纲要》中明确提出，加快城中村改造步伐。2005年郑州城中村改造全面铺开。2007年市政府又下发《进一步规范城中村改造的若干规定》（郑政文（2007）103号），对城中村改造进一步进行规范和细化。

二、祥营村改造过程中存在的问题

（一）思想认识问题

城中村改造首先要碰到的是大规模拆迁安置。这是这项工作最为棘手的头等难事。一般的老百姓都有一定的“土地情节”，在与祥营村的一些村民进行交谈中，他们中的大多数人都表示对自己所生活过的地方怀有深厚的感情，土生土长的村民习惯了有自己的宅基地，有自己的小院，虽然人均耕地较少，甚至不足一分，但是在小院里种些蔬菜之类的还是可以自给自足的他们都已经习惯了在这里的生活方式，不太愿意搬迁。

（二）资金筹措问题

城中村改造中最大的难题是改造资金的筹集，它涉及征迁补偿和安置房建设。如下表所示，单单对祥营的征地补偿费用就是一笔不小的开支。再加上按照相关规定的拆迁安置补偿费用，在资金的筹集方面确实是一个棘手的问题。

（三）居民安置问题

居民的安置问题是当地村民最敏感的话题之一。目前，大多数农转非居民都是依靠自己拥有所有权的住房和厂房的出租来维持生计，而城中村的改造不能回避的问题就是房屋拆迁，拆迁之后是否会影响到村民的生活，这是城中村改造的瓶颈问题，也是村民的实际利益是否会受损的问题。

三、相应对策

（一）提高思想认识

城中村改造是一项“必须做”的工作，而且迟做不如早做。因为城中村违章搭建多、安全隐患多、社会治安差、环境卫生差，给人的总体印象是“脏、乱、差”，直接影响城市品位和形象。城中村改造工作量大，面广周期长，必须由各有关部门密切配合、共同推进。因此，政府要做好引导工作，引导干部群众要摒弃封闭、排斥和落后的小农意识，树立城市意识，要把自己当做城市的主人，融入到现代城市文明当中。

（二）创新融资渠道

资金是城中村改造的主要难题之一，必须把融资渠道摆在“重中之重”的位置上。一是需要设立城中村改造项目专项资金。该专项资金的主要用途为支付改造规划编制和与此有关的调查研究费用、平衡本地区全面改造项目资金、建立本地区城中村改造动态监控信息系统、支付相关的宣传费用。二是要搭建融资平台，可以探索成立城中村改造融资平台，有条件的可以由拆迁平整出来的土地先用以抵押，以保证资金及时到位。三是要加强与金融机构的沟通，积极争取对城中村全面改造项目提供宽松、便利和优惠的融资支持和金融服务。

（三）因地制宜安置

安置相关群众的切身利益，不仅是一个生活居住问题，也是一个生活出路问题。因此，要坚持区分对待、因地制宜的原则，认真分析不同城中村的特点和问题，针对不同地区、不同类型城中村的具体情况，制定切合实际的安置措施，保证群众安居乐业。由于一些村民没有交物业费的意识，所以跟市民的生活习惯可能会有某种程度的差异，即使住进了小区，但依旧保持了以往在村落当中的生活习惯，所以可以考虑将安置房和商品房的区分进行划分，这样，也比较符合一些村民的心愿。

四、小结

祥营村是科学大道向西打通的需要，是高新区拉高城市坐标的需要，也是改善老百姓生活水平的需要，并且对当地群众创业、生活质量的改善都会有很大的提高。此外，祥营村内部“脏乱差”的环境不仅影响了高校城的形象，并且给学生的生活带来了不便，因此，祥营村的改造对于高新区的发展具有非凡意义。

参考文献：

[1]傅晨.广东城市发展战略[M].广州：广东人民出版社，2012.

[2]韩毅.城中村：农村城市化必须破解的难题[J].中国特色社会主义研究，2012，（2）.

[3]张润梅.试析城中村形成的原因[J].商场现代化，2009，（4）.

[4]陈磊.“城中村”问题的探讨[J].法制与经济（下半月 ），2012，（10）.

[5]曹东，蔡荣军.广州城中村改造的困境和对策[J].商场现代化，2009，

关于城中村改造的问题精选篇12

关键词：旧村改造城市旧村改造野楼盘

中图分类号： TU984 文献标识码： A 文章编号：

一、城市旧村改造的基本概念（一）城市老城区改造、农村旧村改造与城市旧村改造的区别城市老城区改造亦称为旧城改造，旧城改造是指改造区域占地原本就属于城市国有土地，涉及改造区域的建筑物都是或绝大多数属于拥有产权证书的个人或单位享有，改造拆迁由政府统一协调处理，对涉及建筑物予以评估补偿，按计划实行回迁或另行安置，改造区域按政府统一规划重新建设布置的一种旧城改造方式，即新城区取代老城区进行改造建设的一种方式。农村旧村改造涉及的方面要比城市旧城改造小的多。而城市旧村改造与城市旧城改造、农村旧村改造均存在重大差异，相比之下要复杂的多。（二）城市旧村改造的基本概念本人认为，城市旧村改造首先具备如下两个条件：其一是涉及改造区域已经属于城区或者将来在短时期内必然成为城区，属于城市的规划区域；其二是涉及改造的区域虽然属于城市规划区，但是土地性质尚未发生变化，国家尚未征用变更为国有土地，仍然归属于该区域村民集体所有，国家没有基于所有权支配该区域土地的权利。

二、城市旧村改造违规开发建设的原动力面临众多的城市旧村改造区域，基于政府财力的限制，目前基本不能实现城市旧村改造区域土地的征用，故在一定时期内政府不能统一实现城市旧村改造。随着城市房地产市场持续升温，城市旧村改造满足本集体需要的同时，旧村改造土地所有者及房地产投资商也敢于冒风险投入大批资金持续进行旧村开发并将建成房屋非法销售而获取利益，即而带动相关经济产业的发展而获得更大的利益。

三、违规城市旧村改造存在的实际问题违规城市旧村改造即指违反政府城市规划方案和设计所进行的非法城市旧村改造，违规城市旧村改造所建设楼盘被俗称为野楼盘。违规城市旧村改造存在的实际问题主要表现在以下几个方面：（一）背离城市整体规划，乱开发建设基于城市旧村改造区域土地所有权与城市土地建设规划的矛盾，城市旧村改造与城市建设规划在一定程度上存在严重不一致的情况，在城市建设规划滞后的城市，这种情况尤其严重，城市旧村改造区域背离城市整体规划，乱开发建设，严重影响了城市的整体建设思路和城市形象，必然会带来一系列的后患，造成的经济损失是不可避免的。（二）无规则建设影响大型项目规划城市旧村改造区域无规则的开发建设，使得政府对该城市旧村区域土地利用失控，政府拟建的重大项目可能受到严重影响，由于规划区内土地规划被打乱，可能影响政府涉及大型项目的招商，严重影响到城市的整体布局和可持续性发展，如果对非法的城市旧村改造区域进行拆除则必然带来极大的财产损失。

四、政府对违规城市旧村改造所采取措施及效果（一）户籍改革和社区化推进将城市旧村改造区域农村农民户口改为城市居民户口，以便从户籍上与城市居民实现同一，以加强人员管理；将城市旧村改造区域农村村民委员会改为社区居民委员会以强化行政管理；以此两个方面来加强对涉及城市旧村改造区域的管理力度，设定其改造的范围仅限于在规定的范围内满足本集体成员的需求，防止其违规大规模旧村改造。（二）联合执法检查、查封非法售楼处面对违规的城市旧村改造，政府通常组织有关部门采取联合执法检查、查封非法售楼处的方式来遏制违规的城市旧村改造。但这种方式往往是检查的时候非常配合，检查完后照常开发建设，查封的售楼处在检查人员走后又堂而皇之的开门营业，而更有甚者，检查人员还经常遇到大批村民的围攻，导致执法检查、查封不了了之，无果而终。

五、解决城市旧村改造问题所应考虑的基本原则本人认为，解决城市旧村改造问题应考虑以下基本原则：（一）预先处理原则政府虽不能在短时间内拿出巨款或找到资金统一征用城市旧村改造区域，统一实现城市旧村区域的改造，但可以做到预先规划，可以将预先规划好的文件发放给各城市旧村改造区域土地所有者，可以预先指导其如何进行旧村改造，以控制全局，从而能够有效避免拆除而造成的建设资源浪费。（二）避免损失原则尽最大可能的避免社会财富的不必要浪费，对于已建成或在建楼盘，如果确实不违反城市整体规划布局，没有必要拆除的，予以保留，确实不拆除不行的予以拆除，尽量避免处罚性的行为的发生，避免社会财富的浪费。（三）市场机制原则一律的遏制未必是一种好的方法，从经济角度来看，可以考虑用市场经济杠杆来适时调节，对于城市旧村改造在符合城市规划布局和法律规定的情况下，可以考虑适用市场经济杠杆逐步引导，使其走向正规，对于发展房地产市场经济亦是一次大的机遇与挑战。

关于城中村改造的问题精选篇13

关键词：广州市；城中村改造；问题；对策

引言：

城市化与现代化是历史发展的潮流。近年来，城中村由农村聚落更新为城市社区，既是城市发展的需要，也是我国现代化建设的必须，所以城中村问题引起了政府、学术界的广泛关注。目前在广州市经济发展的过程中，城中村问题不断阻碍了广州市经济的发展：一方面建筑密集杂乱，环境恶劣、交通紊乱和不易纳人城市管理，与现代化的城市文明形成强烈的对比和反差；另一方面又保留了许多的历史文化，延续着中国的农耕文化、鱼耕传统和地方特色。这种问题给我们带来了许多的思考和困惑，所以如何做好广州城中村的改造工作成为了人们首要关注的焦点问题之一。

1 城中村的定义

城中村是指包容在剧烈城市化地区里的村庄，主要位于城乡边缘带（城市规划区内），一方面具有城市的某些特征，也享有城市的某些基础设施和生活方式，另一方面还保留着乡村的某些景观，以及小农经济思想和价值观念的农村社区阵。

2 广州城中村的现状

据统计，广州市市区（指经国务院批准的广州市规划发展区386平方公里范围内，不含番禺、花都、增城、从化等区域）分布着139个城中村。分属五个带农村的区，其中以天河区居多。

按照已完成的行政村规划，未来数年间城中村仅建设用地在建成区的部分将达到80.6平方公里，占广州市规划区面积386平方公里的20.9%。这些需要纳入城市化发展的139个行政村按照其实际拥有的农用土地现状及城市建设发展情况，可分为三种情况：

一类：完全没有农用地的农村，或已经完全被城市所包围的地区。例如：三元里村、石牌村。

二类：有小量农用地的农村和处于城市近期重点建设区域的农村。例如：瑶台村。

三类：有较多农用地的农村和近期不列入重点建设区域的农村。例如：旧村（村名）。

对广州市而言，现在急需改造的是一类和二类城中村。这些城中村已完全或基本没有耕地，农业收入在其经济收入所占的比例微乎其微，农业人口占总人口比例普遍低于50%，有的村比例不到10%，有的村甚至已经完全没有农业人口。

3 广州市城中村改造中存在问题及对策

2000年9月，广州全市开始实施城中村的改造与规划，2007年之后，启动了城中村的全面改造，创出了村集体主导的城中村改造的“广州模式”，成效显著。但“城中村”改造工作仍然落后于政策预期。究其原因，当前广州市城中村改造主要存在以下几个方面的问题：

3.1 改造方案可行性差，改造工程无法启动

在村集体主导的改造模式中，改造模式由村集体自主选择。但是村集体与村民之间的沟通不善也有可能导致改造方程无法动工。由于改造方案是村集体自主选择的，因此往往都对大部分村民有利，但也有可能某些具体的改造赔偿细节，如违章建筑的界定及赔偿等，损害了某些少数村民的利益。村干部及大部分村民希望尽快改造，往往忽略了少数村民的意愿，伤害了少数人的利益，从而导致钉子户的出现，导致改造工程无法启动。

因此，在改造过程中，要坚持以人为本，把以人为本的精神落实到村民生活的每一个细微之处。城中村改造不仅是环境的改善和设施的配套完善，也不仅仅是村民居住地域的变迁和村民身份的转变，更重要的是村民的思想观念、生活方式以及行为方式的转变。要充分调动村民参与改造的积极性，通过引导，加深他们对城中村改造的各项方针政策的理解，要以大多数村民的利益为目的，切实解决好各种历史遗留问题，维护村民的合法权益，做到群众得实惠，村集体经济得发展。

3.2开发商有意拖延施工进度，以获取土地升值利益

在房价疯涨的年代，开发商都希望延迟开发，等待土地升值。在其他商业开发项目中，延期开发是明令禁止的。但在房地产开发项目中，因拆迁等问题使得改造项目可以顺利延期，为开发商带来大量的土地升值利益。开发商通过延期开工可以获利的现象是导致改造项目进展缓慢的一大原因。开发商通过拖延施工进度获利的行为不仅阻碍了广州市城中村改造的进程，也导致大量资金积压在城中村改造项目上，使得广州市其他商业改造项目缺乏足够的社会资金，不利于广州的总体健康发展。

要解决开发商有意拖延施工进度的问题，除了制定相关的政策鼓励开发商尽快动工之外，更好的办法在于换协议改造模式为招拍挂模式。与协议改造模式相比，招拍挂模式可以大大简化改造前期的繁荣谈判程序，提高改造的效率。并且，拍卖模式增强了政府在改造项目中的话语权，确保政府能够提高监管力度，督促开发商尽快尽好地开工。而在现行的协议转让模式中，开发商利用拆迁或村民监督等理由有意拖延工程进度，政府也束手无策，处于相当被动的位置。

3.3 开发商与村集体存在较严重的委托问题

开发商出于自身利益考虑，有较强的私调容积率或安置房比例、延长回迁时间等行为的动机，从而导致村集体与开发商在改造过程中发生矛盾，降低了改造进度。开发商与村集体之间的委托问题带来的后果在分期改造的改造模式中更为严重。一旦村集体与开发商发生矛盾，导致该期改造工程无法顺利竣工，使得后续几期的改造项目也无法按照原来的规划顺利进行，在改造前期做的改造方案也大部分无法落实，这也是广州市当前城中村改造方案可行性低的一重要原因。除了拖慢城中村改造的进度之外，开发商与村集体的委托带来问题也往往带来“钉子户”或强拆等社会丑闻的发生，激化社会矛盾，不利于广州市的总体健康发展。

要解决开发商与村集体之间的委托问题，根本措施在于加强政府作为中立第三方的监督及导向作用，提高政府监督力度，规范开发商行为，从而更好地保护村民利益，减少改造进程中村民与开发商的矛盾。

3.4 城中村土地属性限制了融资渠道

城中村土地属集体所有，不能设定抵押权，因此限制了融资渠道。例如，银行规定：集体土地和宅基地不能单独作抵押物，且在建工程必须取得国有土地使用证，建设用地规划许可证等证件才能申请贷款。城中村土地不能设置抵押权是当前城中村融资渠道较少的主要原因。融资渠道虽有差异较大，但高流动性是不同融资渠道的共同要求。城中村土地无法设定抵押权，使得城中村土地价值不能在不同的投资者之间顺利流通，限制了其他融资方式在城中村改造项目中的使用。当前广州市的城中村改造项目基本上单一依靠银行贷款，其他融资方式如房地产信托、资产证券化等新融资手段没有获得很好的应用。只有真正破除土地所有制的二元性，放宽城中村土地抵押权的设定限制，才能拓宽融资渠道，利用社会资金加快城中村改造的进度。

3.5 政府财政支持受限

根据《土地储备管理办法》的规定，各类财政资金不能用于土地储备贷款的担保，土地储备机构也不得以任何形式为第三方提供担保，这也在一定程度上加大了城中村改造项目融资的压力。政府受地方财政贷款额度所限，即使具有较强的偿债能力，也因相关政策所限无法得到贷款，降低了资金的可获得性。政府财政支持受到较大的政策限制，使得城中粗改造项目无法借助广州市强大的财政力量的支持，降低了城中村改造的进度。

改造城中村需要巨大资金投入，因而需要积极扩充资金来源，采取灵活多样的投融资渠道，多元化、多途径融资，形成政府、村集体、开发商、民间多渠道的筹措资金的格局。广州市目前采用的就是这种以村集体主导的方式，就是以村集体和村民个人出资为主，市、区两级政府财政视情况，对规划建设设计方案及公共设施、基础设施给予适当支持。但是，这种筹措资金的办法是远远不够的，广州市的城中村改造资金应该实现资金主体多元化，投资方式多样化。例如：银行给予低息、无息贷款支持；政府和村集体投资建设村民公寓，以稍高于成本的价格出售给村民，多余部分作商品房出售，回收资金滚动使用于旧村改造。

4 结束语

总之，要解决当前城中村改造过程中存在的问题，推动广州市城中村改造工作，根本措施在于提高政府在城中村改造中的话语权，加强政府的监督力度及导向作用，规范开发商的行为，指导城中村项目更好更快地完成。

参考文献：

[1]周应堂，叶承志.论广州城中村的管理与改造[J].广东农业科学，2008（12）.

关于城中村改造的问题精选篇14

【关键词】“城中村” 社区治理 制度创新 【中图分类号】D035 【文献标识码】A

“城中村”是我国城市化变迁中的一种特有现象，其实质是城乡二元结构下农村被动城市化的产物。作为“都市里的乡村”，“城中村”已经严重影响到城市整体功能的发挥，影响到新型城镇化的深入推进，对“城中村”进行改造已是当务之急。在“城中村”改造中，“城中村”社区的有效治理是社会转型的现实要求，是城市治理的重要任务，是社会治理的重大课题，关系到国家治理体系与治理能力现代化的发展进程。作为“过渡型社区”“发展型社区”，“城中村”社区治理相较于一般城市社区治理或农村社区治理，其牵涉的利益更加多元，面临的矛盾更加复杂。要有序推进“城中村”改造中的社区治理创新，需要对其进行“理念―体制―机制”多重视角的理论审视，需要对其进行“政府―市场―社会”多重逻辑的制度创新。

“城中村”社区治理呈现出高度的复杂性、敏感性和探索性

要推进“城中村”改造中的社区治理创新，必须准确把握“城中村”改造中社区治理的特点。“城中村”社区兼具乡村社会和城市社会双重特质，作为特殊的“物质―经济―社会―文化”的空间形态，社区治理呈现出高度的复杂性、敏感性和探索性。

“城中村”改造中社区治理的复杂性。“城中村”社区治理的复杂性源于“城中村”社区本身的复杂性，体现在人员构成的“混杂性”、社会形态的“过渡性”以及管理体制的“二重性”等方面。人员构成的“混杂性”是指“城中村”居住人口主要包括具有村籍的原住民和大批外来的暂住人口，而且往往暂住人口规模大幅超过原住居民的规模；同时不同层次、不同职业、不同学历、不同技能的各种人混杂在其中生活。社会形态的“过渡性”，是指“城中村”社区的生活方式和生活水平都已经基本城市化了，但由于“城中村”社区的相对封闭性，带有明显的“村落社区”特征，与“街道社区”或者“单位社区”都有较大的不同，仍然是以血缘、亲缘、宗缘和地缘关系为纽带结成的互识社会。管理体制的“二重性”是指“城中村”社区是我国在城市化进程中出现的特殊社区，既是城市社区组成的一部分，在城市政府治理体制中运行，同时又属于农村社区，在社保制度、土地制度、户籍制度等方面受农村社会治理体制的规范。因此，“城中村”社区在管理体制上存在双重体制的交叉，其社区复杂性带来了一系列的社会治理难题。

“城中村”改造中社区治理的敏感性。当前的社会背景下，“城中村”改造中社区治理具有极大敏感性，这种敏感性在于“城中村”改造中的社区实质上成为了我国社会矛盾最突出、最集中、最复杂的区域。一方面，由于地方政府管理与村民自治之间存在一定的冲突，导致“城中村”已成为“问题村”的代名词。社会问题形式多样，主要有居住环境恶劣、公共服务滞后、社会治安恶化、贿选现象盛行、村官违纪犯罪较多等。另一方面，“城中村”改造意味着巨大的利益调整，在巨大的利益调整中极易诱发激烈的社会冲突，在“城中村”改造中，往往征地拆迁矛盾突出、村民上访不断乃至频现，可见，“城中村”改造中的社^治理极具敏感性。

“城中村”改造中社区治理的探索性。中国社会的转型是综合性、整体性和系统性的结构型社会变迁，这种社会变迁覆盖了政治制度、经济方式、社会生活与文化习俗等诸多领域，是一种全面的社会变革。我国“城中村”改造中的社区治理正是这种全面社会变迁的缩影。“城中村”改造中社区治理在秉承“乡政村治”的前提下，存在着一定的“非正规性”特征。这种“非正规性”体现为治理理念的表意性、治理制度的临时性、治理措施的随意性。在治理理念层面，没有形成能够有效整合社区居民的价值认同；在治理制度层面，目前的制度安排无法有效提供满足社区居民需求的公共产品；在治理措施层面，既有的措施设计都无法解决“城中村”的拆迁补偿、企业改制、资产处置、村务管理中的利益之争。正是这种“非正规性”，给未来社区治理主体多元化、制度多样化、机制多重化的探索提供了最丰富的沃土。

“城中村”社区治理存在理念上认识不到位、体制上改革不彻底、机制上设计不协调的问题

“城中村”改造中社区治理问题出现，是在我国经济社会发展阶段中产生的国情性矛盾、城市体制与农村体制二元的结构性矛盾、公共需要与个人需要的利益性矛盾的必然产物。目前，对“城中村”改造中社区治理，存在理念上认识不到位、体制上改革不彻底、机制上设计不协调的问题。

“城中村”改造中社区治理的理念阙如问题。针对“城中村”改造中社区治理，目前存在四个方面的认识偏差。第一，将“城中村”改造简单理解成为“景观城市化”，采取简单的“推倒重建”，掉入了“见物不见人”窠臼，没有“综合治理”思维；第二，认为“城中村”改造就是“化乡为城”，坚持单线性发展道路，忽略了城乡双向互动共融，没有“统筹城乡”思维；第三，在“城中村”改造治理中，走“外延发展”发展道路，单纯以外在终结“城中村”为使命，没有“内涵发展”思维；第四，过于注重“经济效益”和“社会稳定”，突出所谓的“经济社会优先”，忽略居民的思想观念问题，没有“全面发展”的思维。

“城中村”改造中社区治理的体制不适问题。这种体制问题主要体现在“城中村”社区治理中缺少专门性法律依据、地方政府管理进退两难、村民自治流于形式等几个方面。在“城中村”改造中，目前我国还没有出台一部全面系统的规范“城中村”社区治理工作的法律法规，已有的《土地管理法》《城市规划法》和《城镇房地产管理法》等法律法规对此项工作都仅仅提供原则上的指导，无法为“城中村”改造中社区治理提供清晰、系统、有力的法律支撑。地方政府在“城中村”改造的问题上，陷于“压力极大、能力有限、责任无限”的困境之中。“城中村”社区的面貌确实与城市环境不协调，极大地影响城市发展质量，同时在上级的政绩考核中，“城中村”改造往往是考核体系中的重要内容，一部分“城中村”社区居民对开展“城中村”改造有急迫的要求，地方政府被置于这样的压力下，也希望能够努力搞好“城中村”改造。但是地方政府的经济实力又不足以应对村民的拆迁补偿与安置善后。在“城中村”改造中，出现的一切问题最终都需要地方政府承担责任。在社区自治中，“城中村”的共产党基层组织、居民自治组织和股份合作制经济组织三种力量往往都不能发挥应有的作用，协商民主得不到很好落实，部分“城中村”社区还在依靠村落传统和家族纽带进行一些最基本的治理。这些问题导致“城中村”社区治理绩效走向衰微。

“城中村”改造中社区治理的机制不畅问题。创新社会治理需要建立“调节、限制、疏导人们利益行为的一套机制”，“城中村”改造中不同区域、不同群体、不同阶层之间的利益协调机制对于社会治理质量有直接的影响。就“城中村”改造这一活动而言，涉及广泛的利益，地方政府、开发商、村民作为利益相关者之间存在复杂的博弈关系。由于城市化、工业化的快速发展，“城中村”土地快速升值，土地具有较高的级差地租，“城中村”居民往往能够获取较高土地利益。对“城中村”进行改造，涉及到利益的重大调整。政府是“城中村”改造的主要推动者，有追求政绩的强劲动力，同时也期望通过“城中村”改造获得收益；开发商拥有雄厚资本，期望通过“城中村”改造尽可能牟取利益；村民也希望获得集体土地增值的全部收益。成功的“城中村”改造需要平衡的利益分配，地方政府、开发商、村民之间的利益如何分配是下一步工作的重点。

“城中村”社区治理要以法治化、民主化与科学化为主线

作为一项十分复杂的系统工程，“城中村”改造中社区治理需要进行理念再造、体制改革与机制创新。在“城中村”改造社区治理创新中，需要把握时代特征，体现时代精神，符合时代潮流，要从全局性和战略性的高度充分认识问题的重要性；要进一步加强党的领导，要坚持认识、尊重、顺应城市发展规律，端正城市发展指导思想，切实改善民生，提升社区治理水平，把法治化、民主化与科学化作为“城中村”改造中社区治理创新的三条主线。

推进“城中村”改造中社区治理的法治化。要实现“城中村”改造中社区治理的“善治”，保证社会治理质量，必须用法治的理念去统领社会治理制度构建、机制设计与行为实施，在社会治理的立法、执法与司法等基本环节积极转变，提升“城中村”改造中社区治理的法治品格。“城中村”改造中社区治理问题，涉及户籍管理制度、土地利用制度、财政金融制度、城市管理体制、行政管理体制等复杂问题。国家应在充分调研基础上，广泛征求各方人士，特别是“城中村”社区居民意见，出台专门的法律法规，明确各方的权利义务，规范“城中村”改造中社区治理政府的治理行为、市场的投资行为、居民的参与行为。要加强执法，保障“城中村”居民的合法权益不受侵犯，保护“城中村”集体资产不受损害。同时通过公正司法，确保地方政府的治理行为合法。

推M“城中村”改造中社区治理的民主化。首先，要加强“城中村”社区的党组织建设，使之成为凝聚、整合社区的政治核心。“城中村”社区党组织要担负起组织、教育、管理党员的功能，要努力组织社区党员参与社区治理；支持社区居委会依法履行自治功能；要积极宣传党的路线方针政策，帮助社区居民树立正确的价值观念，引导居民群众参与社区建设；大力培育和发展社会组织。其次，要推动“城中村”社区的多元治理，使之成为解决“城中村”社区治理问题的核心思路。要摆脱完全依赖政府的管理机制，同时也不能过于依赖市场机制以及自治机制，而应将“自上而下”的管理和“自下而上”的参与相结合，致力于多元主体之间的合作，实现治理主体的多样性。最后，要扩大“城中村”社区的基层民主，大力推进协商民主，全面加强民主管理、民主决策和民主监督，提升“城中村”社区治理的民主品质。

推进“城中村”改造中社区治理的科学化。为提升“城中村”改造中社区治理绩效，需要提升“城中村”改造中社区治理的科学品位。在“城中村”改造中，社区治理实施目标要由“静态标准”向“动态实施”转变，治理理念要由“空间上的城市化”向“人的城市化”转变，治理模式要由“政府主导”单一模式向“自主推动型、企业实施型、政府主导型”多样化模式转变，治理策略要由“统一安排”向“一村一策”转变。

（作者为四川大学公共管理学院教授，行政管理系主任）

【注：本文系国家社科基金项目“县域社会治理质量差异及其影响因素的实证研究”（项目编号：16BZZ061）阶段性研究成果】

【参考文献】

①田莉：《“都市里的乡村”现象评析――兼论乡村―城市转型期的矛盾与协调发展》，《城市规划学刊》，1998年第5期。

②卢俊秀：《从“乡政村治”到“双轨政治”：城中村社区治理转型――基于广州市一个城中村的研究》，《西北师大学报（社会科学版）》，2013年第6期。

③陈郁：《治理理论与国家职能的辩证：英国观点》，《政治科学论丛》，2012年第3期。